26 Jun

Traumlage schlägt Dachdämmung

Marktmonitor Immobilien 2013: Traumlage schlägt Dachdämmung

Nürnberg (ots) – Kaufinteressenten verzichten bei Immobilien auf einen hohen Energiestandard, wenn Lage und Preis stimmen – das zeigt die aktuelle Ausgabe des Marktmonitor Immobilien von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen / Sanierungsrückstand hat kaum Auswirkungen auf Marktwert von Objekten in Top-Lagen

Umweltbewusstsein hin oder her: Stimmen Lage, Preis und Größe, ist es vielen Immobiliensuchenden zunehmend egal, ob ihr künftiges Heim energetisch auf dem neuesten Stand ist oder nicht. Das zeigt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2013 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Während vor einem Jahr knapp die Hälfte (45 Prozent) aller befragten deutschen Makler angab, dass bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstands den Marktwert einer Immobilie mindern kann, glauben das aktuell noch 35 Prozent.

In der aktuellen Studie sind viele der befragen Makler davon überzeugt, dass den Interessenten andere Merkmale wie Größe, Preis und Lage wichtiger sind als Energieeffizienz: 40 Prozent geben an, dass sich Immobilien in Top-Lagen, die sich augenscheinlich auf energetisch niedrigem Niveau befinden, trotzdem gut verkaufen. Im Vorjahr teilten lediglich 35 Prozent diese Meinung, 2011 waren es 33, im Jahr 2010 32 Prozent.

Dass Immobilien, die über keinen hohen Energiestandard verfügen, zunehmend von negativen Auswirkungen auf den Preis verschont bleiben, zeigt auch die Einschätzung der Makler. Drückte eine schlechte Energiebilanz laut der Befragten den Immobilienpreis im Jahr 2012 noch um 21 Prozent, geben die Makler den zu erwartenden Preisabschlag

2013 mit durchschnittlich 18 Prozent an.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick: Stimmen Sie der Aussage zu, dass bereits der Anschein eines energetischen Rückstands den realisierbaren Kaufpreis einer Immobilie negativ beeinflussen kann?

– Ja, stimme unbedingt zu: 35 Prozent

– Ja, aber nicht bei Immobilien in Top-Lagen: 40 Prozent

– Nur bedingt, andere Merkmale sind wichtiger: 18 Prozent

– Nein, wenn alles andere stimmt, hat das kaum bis keine

Auswirkung: 6 Prozent

– Keine Angabe: 2 Prozent

Falls ja, wie hoch ist Ihrer Erfahrung nach ein solcher Abschlag in Prozent?

– Nord: 19,2 Prozent

– Süd: 16,3 Prozent

– West: 18,2 Prozent

– Ost: 20 Prozent

– Gesamt: 17,8 Prozent

Über den Marktmonitor Immobilien 2013

Der Marktmonitor Immobilen 2013 ist eine repräsentative Studie von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes, Inhaber der Professur für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, an dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teilnehmen.

Befragt wurden 560 zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland.

Die gesamte Studie Marktmonitor Immobilien 2013 kann ab sofort hier heruntergeladen werden: http://ots.de/bc4h3.

Diese und andere Pressemitteilungen von immowelt.de finden Sie in unserem Pressebereich unter http://presse.immowelt.de.

Über immowelt.de:

Das Immobilienportal www.immowelt.de ist mit monatlich 4,2 Millionen Besuchern (comScore, Stand: September 2012) und bis zu 1,2 Millionen Immobilienangeboten pro Monat einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien.

25 Jun

Kaufbarometer

Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten werden deutlich teurer

Nürnberg (ots) – Innerhalb eines Jahres ziehen die Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten um bis zu 20 Prozent an / Die Preise reichen von durchschnittlich 1.132 Euro pro Quadratmeter in Dortmund bis zu 5.027 Euro in München, das zeigt das aktuelle Kaufbarometer von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale / München ist erneut die teuerste Großstadt, Dortmund und Essen sind am günstigsten

Die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt dreht sich weiter: Während sich die Mieten in den 14 größten deutschen Städten seit 2012 allmählich stabilisieren oder sie nur leicht anziehen, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen vielerorts erheblich gestiegen. Preissteigerungen unter 10 Prozent sind dabei die Ausnahme, das zeigt das Kaufbarometer von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Preise steigen vor allem in Berlin und Leipzig deutlich

Berlin strahlt auf viele Wohnungskäufer eine hohe Anziehungskraft aus. Das große Kaufinteresse kann durch die verhältnismäßig geringe Bautätigkeit der letzten Jahre aber nicht gedeckt werden. Vor allem in Szenebezirken ist das Wohnungsangebot begrenzt. Die starke Nachfrage treibt die Preise seit 2012 um 20 Prozent nach oben (2.586 Euro). Auch Leipzig wird bei Wohnungskäufern immer beliebter, die Preise steigen um 20 Prozent auf 1.379 Euro pro Quadratmeter.

In den süddeutschen Großstädten steigen die Wohnungspreise ebenfalls markant. So zahlen Wohnungskäufer in München 15 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Der Münchner Wohnungsmarkt scheint kaum Preisgrenzen zu kennen und knackt erstmals die 5.000-Euro-Marke. In Toplagen wie Lehel werden Wohnungen zu Spitzenpreisen von 13.700 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Nürnberg steigen die Preise um 18 Prozent auf 2.107 Euro, in Stuttgart um 12 Prozent auf 2.475 Euro.

Dagegen fallen die Preissteigerungen im Norden der Republik deutlich moderater aus. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Preise in Bremen um 6 Prozent teurer (1.318 Euro), in Hamburg um 7 Prozent (3.324 Euro). Wohnungen in Hannover kosten im Schnitt 10 Prozent mehr als noch vor einem Jahr, der Durchschnittspreis liegt bei 1.339 Euro pro Quadratmeter.

Dortmund und Essen sind die günstigsten Großstädte

Wie das Kaufbarometer von immowelt.de zeigt, sind Eigentumswohnungen im Ruhrgebiet am günstigsten. In Dortmund wird der Quadratmeter für 1.132 Euro angeboten – 41 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt (1.905 Euro). Der Essener Immobilienmarkt zeigt ein ähnliches Bild: Mit durchschnittlich 1.200 Euro pro Quadratmeter liegen die Wohnungspreise 37 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt.

Seit dem letzten Jahr weisen die Dortmunder und Essener Wohnungspreise steigende Tendenzen auf. Denn die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der letzten Jahre zeigen Wirkung. Der Strukturwandel beginnt zu greifen und beeinflusst auch den Immobilienmarkt positiv – seit 2012 sind die Wohnungspreise in Dortmund um 4 Prozent gestiegen, in Essen um 6 Prozent.

Für das Kaufbarometer wurden die Wohnungspreise in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern untersucht. Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise waren insgesamt 29.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurden die Kaufpreise von im 1. Quartal 2013 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen mit den Preisen des 1. Quartals 2012. Die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Der deutsche Durchschnittspreis errechnet sich aus allen auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnungen im Untersuchungszeitraum.

Die Kaufpreise für Wohnungen in den 14 größten deutschen Städten im Überblick:

Platz  Stadt              Kaufpreise   Veränderung gegenüber 
                                          Vorjahresquartal 
1      München            5.027 Euro        +15 Prozent 
2      Hamburg            3.324 Euro         +7 Prozent 
3      Frankfurt a. M.    3.104 Euro        +10 Prozent 
4      Berlin             2.586 Euro        +20 Prozent 
5      Stuttgart          2.475 Euro        +12 Prozent 
6      Düsseldorf         2.450 Euro        +14 Prozent 
7      Köln               2.217 Euro        +18 Prozent 
8      Nürnberg           2.107 Euro        +18 Prozent 
9      Dresden            1.861 Euro        +13 Prozent 
10     Leipzig            1.379 Euro        +20 Prozent 
11     Hannover           1.339 Euro        +10 Prozent 
12     Bremen             1.318 Euro         +6 Prozent 
13     Essen              1.200 Euro         +6 Prozent 
14     Dortmund           1.132 Euro         +4 Prozent 
Deutschland gesamt:       1.905 Euro         +9 Prozent
25 Jun

Die teuersten Reihenhäuser Niedersachsens stehen in Hannover

Hannover (ots) – Hannover ist die Stadt mit den höchsten Preisen für gebrauchte Reihenhäuser in Niedersachsen. Käufer müssen hier im Durchschnitt mehr als 200.000 Euro aufbringen. Auf den Plätzen zwei und drei der niedersächsischen Preisskala folgen die Landkreise Göttingen und Harburg: In beiden Regionen liegen die Standardpreise für gebrauchte Reihenhäuser deutlich über 180.000 Euro.

Die Ergebnisse stammen aus dem neuen Kaufpreisspiegel, den die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover (LBS Nord) für das erste Quartal 2013 veröffentlicht hat. Die Auswertung wird regelmäßig in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut empirica erstellt.

Grundlage sind die Verkaufsangebote für Reihenhäuser in den niedersächsischen Tageszeitungen und Online-Portalen.

„Insbesondere in den Städten ist die Nachfrage nach gebrauchten Reihenhäusern deutlich höher als das derzeitige Angebot. Die Preise sind daher weiter gestiegen, bleiben aber noch im Rahmen. Für Wohneigentumsinteressenten ist die Situation wegen der günstigen Zinsen weiterhin sehr vorteilhaft“, erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

Mit aktuell 225.000 Euro liegt der Standardpreis für ein gebrauchtes Reihenhaus in Hannover um 13 Prozent über dem Niveau des Jahres 2008. Das bedeutet: Für den Hauskauf muss ein Durchschnittshaushalt das Sechsfache seines Jahreseinkommens aufbringen, so die Analyse von empirica. Die Spitzenpreise in Hannover erreichen sogar über 250.000 Euro für Gebrauchtobjekte.

Zu den teureren Regionen zählen auch die Landkreise Göttingen und Harburg mit typischen Angebotspreisen von 189.500 beziehungsweise

185.500 Euro. Standardpreise über 170.000 Euro werden in der Stadt Braunschweig sowie im Umland von Hannover verlangt. Für höherwertige Objekte in den genannten Regionen wird deutlich mehr fällig: Ein Viertel der Häuser wird für 200.000 Euro und mehr angeboten.

Die höchsten Preissteigerungen bei gebrauchten Reihenhäusern erlebten die Landkreise Wolfenbüttel und Emsland: Gegenüber 2008 nahmen die typischen Angebotspreise um jeweils 22 Prozent zu.

Die günstigsten Häuser aus zweiter Hand finden sich in den Landkreisen Uelzen und Helmstedt. Als Standardpreis werden hier jeweils unter 80.000 Euro verlangt. Entsprechend lässt sich ein Hauskauf bereits mit rund zwei durchschnittlichen Jahreseinkommen verwirklichen.

24 Jun

Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung

Hamburg (ots) – Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.

Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde? Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten, sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind.

Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

Originalmeldung:   http://www.immonet.de/service/wohnung-hund.html

19 Jun

Wärmegesetz in Baden-Württemberg

Geplante Novelle benachteiligt Ölheizungsbesitzer

Hamburg (ots) – Die Landesregierung will das Erneuerbare-Wärmegesetz verschärfen. Ölbeheizte Haushalte treffen die neuen Regelungen besonders hart.

Die von der Landesregierung in Baden-Württemberg beschlossenen Eckpunkte zur Novellierung des Erneuerbare-Wärmegesetzes (EWärmeG) verschärfen die bestehenden Anforderungen an Hausbesitzer deutlich. Bislang ist ein Anteil von zehn Prozent erneuerbarer Energie bei der Wärmeerzeugung vorgeschrieben, sobald der Heizkessel eines Gebäudes ausgetauscht wird. Zukünftig soll der Pflichtanteil 15 Prozent betragen.

Das Institut für Wärme und Oeltechnik e. V. (IWO) sieht die Verschärfung des Wärmegesetzes kritisch. Für Hausbesitzer seien damit vor allem deutlich höhere Kosten bei einer Sanierung verbunden. Adrian Willig, stellvertretender Geschäftsführer des IWO, dazu: „Mit der neuen Regelung wird in Baden-Württemberg eine Sanierung der Heizungsanlage mehr als doppelt so teuer wie in den angrenzenden Ländern. Gegenüber rund 9.000 Euro für die Installation einer effizienten Öl-Brennwertheizung, müsse ein Ölheizungsbetreiber für eine ausreichend große Solaranlage weitere 10.000 Euro aufbringen, um das Wärmegesetz zu erfüllen, so Willig. Bei Umstellung auf eine Wärmpumpe oder eine Pelletheizung belaufen sich die Kosten nach Angaben des Fachverbands Sanitär Heizung Klima Baden-Württemberg sogar auf bis zu 25.000 Euro.

„Obwohl noch nicht einmal die Ziele des derzeit geltenden Gesetzes erreicht wurden, wird jetzt schon wieder an der ordnungspolitischen Schraube gedreht. Noch höhere Anforderungen werden dazu führen, dass sich noch weniger Bürger eine Sanierung leisten können. Dieser Effekt ist seit der Einführung des Wärmegesetzes im Januar 2010 zu beobachten. Faktisch werden zu viele alte und damit in der Regel ineffiziente Heizungen weiter betrieben. So erreicht man die Ziele der Energiewende sicher nicht“, sagt Adrian Willig. Statt bestimmte Technologien vorzuschreiben, solle es den Bürgern überlassen bleiben, welche Heiztechnik die beste für ihre Häuser ist.

Option Bioheizöl gestrichen

Bioheizöl soll nach dem Willen der Landesregierung in Zukunft nicht mehr als Option zur Erfüllung des geforderten Anteils erneuerbarer Energie möglich sein. Diese Einschränkung ist aus IWO-Sicht nicht zielführend: „Für Eigenheimbesitzer, die sich keine teure Sanierung leisten können, oder für den Mietwohnungsbereich, wäre gerade die Nutzung von Bioheizöl in Kombination mit der neu vorgesehenen Erfüllungsoption „Sanierungs-fahrplan“ eine kostengünstige Lösung, um die Auflagen zu erfüllen“, so Willig.

 

18 Jun

Mietpreisbremse ist ungerecht

Umfrage: Ökonomen gegen weitere Mietpreisregulierung Mietpreisbremse ist ungerecht

Berlin (ots) – Die Einführung einer Deckelung von Mieten bei Neuverträgen ist der falsche Weg. Dadurch würden Investoren abgeschreckt und weniger Wohnraum entstehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Befragung von 91 Wirtschaftswissenschaftlern, die von der IW Consult, einer Tochtergesellschaft des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), im Auftrag der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der WirtschaftsWoche (WiWo) durchgeführt wurde.

Nachdem bereits zum 1. Mai 2013 die Deckelung für bestehende Mietverhältnisse in Kraft getreten ist, diskutiert die Politik aktuell die Begrenzung der Mietpreissteigerung bei Neuverträgen. Während das Meinungsbild der befragten Professoren zu der seit Anfang Mai geltenden Neuregelung relativ ausgeglichen ist, lehnen drei Viertel der Experten (68 von 91) eine solche Begrenzung für Neuverträge rundweg ab. „Ein weiterer Eingriff in den Wohnungsmarkt wäre ungerecht und ist unnötig. Im Gegenteil: gäbe es weniger Reglementierung und würde sich die Politik ernsthafter an die Prinzipien der Sozialen Marktwirtschaft halten, würde der Wettbewerb für Investitionen und mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen. Die diskutierte Mietpreisbremse wird die Lage für Mieter nicht verbessern, sondern genau die gegenteilige Wirkung erzielen und das Angebot an neuem Wohnraum verringern“, so INSM-Geschäftsführer Hubertus Pellengahr.

Ebenso glaubt die große Mehrheit (67 von 91) der befragten Ökonomen nicht, dass sich mit Mietpreisbremsen Übertreibungen auf Wohnungsmärkten dauerhaft eindämmen lassen. Vielmehr sehen 70 der 91 befragten Wirtschaftswissenschaftler die Gefahr, dass ein Eingriff in die Wohnungsmärkte dazu führt, dass sich Investoren zurückziehen und somit weniger neue Wohnungen gebaut würden.

Prof. Dr. Michael Bräuninger, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut, der an der Umfrage teilgenommen hat: „Eine Deckelung der Mieten verringert die Investitionsanreize und verlängert damit das Problem. Um den Wohnungsbau zu fördern, sollten Bebauungsgebiete ausgewiesen werden. Außerdem sollte in den Städten eine Verdichtung erfolgen.“ Die Befragung für das vorliegende IW-Expertenvotum fand in der Zeit vom 21. bis zum 31. Mai 2013 statt und wurde online durchgeführt. 91 Professoren, die an Universitäten in Deutschland tätig sind, haben sich an der Befragung beteiligt.

Die gesamte Umfrage inklusive Grafiken finden Sie unter www.deutschland-check.de

17 Jun

Hochwasser – Wer zahlt die Miete?

Wenn das Wasser einzieht – Bewohner müssen keine Miete zahlen

Hamburg (ots) – In den Tagen der Flutkatastrophe spielen sich teils dramatische Szenen ab: Wohnhäuser müssen evakuiert werden und viele Menschen verlieren zumindest vorübergehend ihre Bleibe. Wenn die Behausung aufgrund der Hochwasserschäden nicht mehr bewohnbar ist – müssen Bewohner dann Miete zahlen?

Vermieter muss Gebäude- und Wohnungsschäden beheben

Stehen Haus oder Wohnung voller Wasser, ist grundsätzlich der Vermieter dazu verpflichtet, es abzupumpen und Schäden am Gebäude oder der Wohnung zu beseitigen. „In den Mietwohnungen muss der Vermieter jedoch nur die Schäden beseitigen, die an vermieteten Gegenständen wie etwa Einbauküchen entstehen“, erläutert Anja-Mareen Decker, Leiterin der ADVOCARD-Rechtsabteilung. Schäden am Mobiliar, das dem Mieter gehört, sind davon ausgeschlossen. Ist die Behausung nicht bewohnbar, kann die Miete sogar komplett gekürzt werden. Ist sie nur eingeschränkt nutzbar, darf der Mieter diese mindern. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der bei höherer Gewalt nicht gemindert werden darf, ist sogar unwirksam. Schon die Gefährdung des Mieters durch das Hochwasser, kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

„Allerdings sollte der Vermieter auf die durch das Hochwasser entstandenen Mängel hingewiesen und die Schäden dokumentiert werden“, rät Decker.

Mietvertrag automatisch aufgehoben, wenn Haus unbewohnbar

Wurde das Haus durch das Hochwasser vollständig zerstört, ist dies mit einem Komplettverlust des Gebäudes vergleichbar. In so einem Fall endet das Mietverhältnis automatisch. Anja-Mareen Decker: „Zwar muss der Bewohner nun keine Miete mehr zahlen, doch hat er auch keinen Anspruch mehr darauf, dass ihm der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.“

 

Originaltext:         Advocard Rechtsschutzversicherung AG

17 Jun

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Foto: obs/Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)

Endlich wieder draußen

Berlin (ots) – Wenn die Tage länger werden und die Temperaturen steigen, dann ist das für fast alle Menschen ein Grund zur Freude. Man kann sich wieder mehr draußen aufhalten und sogar die anstrengende Gartenarbeit gehört zu den großen Hobbys der Deutschen. Doch wenn es die Menschen ins Freie drängt, dann steigt unvermeidlich auch die Zahl der Auseinandersetzungen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in seiner Extra-Ausgabe mit der Rechtsprechung zum Thema Garten. Die Spanne der Fälle reicht vom giftigen, geschützten Baum, der eine Gefahr für Kinder darstellte, bis zu einem Betonbrocken, der seltsamerweise vom Garten auf die Straße gelangte und dort einen Verkehrsunfall verursachte.

Die laufenden Pflegekosten für einen Garten darf der Eigentümer einer Wohnanlage auf die Mieter umlegen. In der Regel werden dafür Fachbetriebe engagiert. Doch was geschieht eigentlich, wenn der Eigentümer die Arbeiten – zum Beispiel das Rasenmähen – von eigenem, ohnehin bei ihm auf der Gehaltsliste stehenden Personal verrichten lässt? Auch dann dürfen diese fiktiven Kosten anteilsmäßig geltend gemacht werden, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/12). Allerdings ist es nötig, dass der Eigentümer Art und Umfang der erledigten Arbeiten sowie den dafür nötigen Zeitaufwand ganz genau dokumentiert. Auch muss belegt werden, was ein außen stehendesUnternehmen dafür verlangt hätte.

Die Bewohner einer Seniorenresidenz erfreuten sich an einem drei Meter hohen Glockenspiel, das im Garten der Anlage aufgestellt war und bekannte Melodien von sich gab. Den Nachbarn gefiel das nicht, sie fühlten sich dadurch gestört. Die Betreiber des Glockenspiels wiesen darauf hin, dass es ja nur ein Mal am Tag läute. Man sei auch bereit, an Sonn- und Feiertagen darauf zu verzichten. Aber das Verwaltungsgericht Minden (Aktenzeichen 9 K 108/06) unterband diese Musikeinlagen auf Wunsch der Nachbarn vollständig. Solch eine Attraktion passe nicht in ein allgemeines Wohngebiet und sei zum Beispiel auch nicht mit dem sozialadäquaten Läuten von Kirchenglocken zu vergleichen.

Manchmal prallen unterschiedliche Rechte ziemlich hart aufeinander. Das musste eine Familie in Aachen erleben. In ihrem Garten befand sich eine nach der Baumschutzverordnung geschützte Eibe. Deren giftige Beeren und Nadeln hätten für die beiden Kleinkinder des Ehepaares eine Gefahr darstellen können, weswegen eine Genehmigung zum Fällen der Eibe beantragt wurde. Die Stadt wies darauf hin, man könne stattdessen auch eine Absperrung oder ein Netz um den Baum errichten. Doch das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 8 A 90/08) räumte dem Schutz der Kinder einen deutlichen Vorrang ein und erteilte eine Ausnahmegenehmigung, den Baum zu entfernen.

Ebenfalls eine Gefahr, wenn auch ganz anderer Art, stellte ein Berner Sennenhund dar, den Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft im gemeinsam genutzten Garten herumlaufen ließen. Das störte die Nachbarn erheblich, denn sie fürchteten um das Wohlergehen ihrer Kleinkinder, die sich zum Spielen ebenfalls in diesem Garten aufhielten. Die Hundebesitzer verwiesen darauf, ihr Tier sei bisher nicht als bissig aufgefallen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 22/08) verwies den Berner Sennenhund trotzdem des Gartens. Schon aus der puren Größe des Tieres folge, dass es sich dort nicht unangeleint und ohne Aufsicht aufhalten dürfe. Es könne immer zu Situationen kommen, „in denen der Jagdinstinkt eines noch so (kinder)lieben und gut ausgebildeten Hundes erwacht“.

Die Käufer eines Grundstücks machten nach Abschluss des Geschäfts Schadenersatz geltend. Sie waren der Meinung, das Gelände sei aus zahlreichen Gründen nicht gärtnerisch nutzbar zu machen. Müll und Schrott sowie Reste von Hausfundamenten stünden dem entgegen. Es sei ein erheblicher Aufwand nötig, um daraus einen Landschaftsgarten zu machen. Nach gründlicher Beweisaufnahme kam das Landgericht Bielefeld (Aktenzeichen 6 O 50/09) zu einer anderen Überzeugung. Das Grundstück weise „die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit“ auf. Der Verkäufer sei nicht verpflichtet, dem Käufer eine bereits gärtnerisch erschlossene Fläche zur Verfügung zu stellen.

Die Eigentümer von Grundstücken an einer Stichstraße sorgten sich, weil ihre Gemeinde entlang dieser Straße 14 Parkplätze errichten wollte. Das sollte unter anderem ein Service für ein naheliegendes Schulzentrum mit Vereinsnutzung sein. In einem allgemeinen Wohngebiet sei so etwas nicht passend, argumentierten die Anwohner. Sie fürchteten erhebliche Verkehrsstörungen. Das Verwaltungsgericht Sigmaringen (Aktenzeichen 6 K 1825/10) erkannte diese Argumente nicht an. Der zulässige Störungsgrad in der Stichstraße werde voraussichtlich nicht überschritten, öffentliche Parkplätze seien hier zulässig. Ob die Interessen der Allgemeinheit verletzt würden, das müsse zunächst einmal die zuständige Verwaltung entscheiden.

Die Besitzer von Doppelhaushälften waren in Streit geraten, weil der eine von beiden auf seinem Grundstück einen grenznahen Anbau plante. Nach der Landesbauordnung wäre das grundsätzlich zulässig gewesen. Trotzdem schritt das Verwaltungsgericht Freiburg (Aktenzeichen 4 K 2241/11) auf Antrag des Nachbarn dagegen ein, denn der Anbau verstoße – unabhängig von anderen infrage kommenden Rechtsbestimmungen – gegen das Rücksichtnahmegebot. Der Doppelhauscharakter der Anlage werde erheblich verletzt und sowohl die Belichtung als auch die Belüftung des Nachbargrundstücks empfindlich gestört.

Aus der Umfriedung eines Grundstücks hatte sich ein größerer Betonbrocken gelöst. Er lag deswegen lose im Vorgarten herum – doch nicht lange. In der Nacht schleppten ihn Unbekannte auf die Straße, wo er einen Autounfall verursachte. Anschließend stellte sich die juristische Frage, ob der Grundstücksbesitzer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Das Amtsgericht Limburg (Aktenzeichen 4 C 2124/05) entschied: nein. Der Betroffene könne nicht für das völlig unerwartete Handeln Dritter verantwortlich gemacht werden. „Eine jeglichen Schadensfall ausschließende Verkehrssicherungspflicht ist schließlich nicht erreichbar“, hieß es im Urteil.

11 Jun

Mietrecht BGB – Mieterhöhung

Mietrecht BGB - Paragraph 559 - Mietpreiserhöhung

Mietrecht BGB - Paragraph 559 - MietpreiserhöhungParagraph 559 zum Mietrecht im BGB

Durch die Mietrechtsreform 2013 wurde das Gesetz zur Mieterhöhung bei Modernisierung komplett neu gefasst.

Hier finden Sie die alte und neue Fassung des § 559 BGB zum Vergleich:

Geltendes Recht vor der Reform

Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Geltendes Recht nach der Mietrechtsreform 2013

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11Prozentder für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Weitere Informationen zum Thema Mietrecht im BGB und dem neuen Mietrecht 2013 finden Sie in unserem Buch „Das neue Mietrecht 2013“, geschrieben von den Mietrecht Fachanwälten Tobias Scheidacker und Dr. Sascha Lambert.

10 Jun

Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren

Gesetzgeber sorgt für weitere Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren

Berlin (ots) – Der Bundesrat hat am 7. Juni das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren gebilligt, welches damit voraussichtlich am 1. September 2013 in Kraft treten wird.

Ausgangspunkt der Gesetzesinitiative war der systematische Verkauf von sog. Schrottimmobilien in einigen deutschen Großstädten seit den 1990er-Jahren als Vermögensanlage oder Altersvorsorge. Diese „Schrottimmobilien“ sind regelmäßig von einer erheblichen Disparität zwischen dem niedrigen Verkehrswert der Immobilie und dem vom Verkäufer tatsächlich hierfür bezahlten erhöhten Kaufpreis gekennzeichnet.

Strukturbetriebe, die zur Vermittlung des Erwerbs von „Schrottimmobilien“ tätig sind, haben in vielen Fällen zum Ziel, den Verbraucher schnellstmöglich zum Abschluss des Kaufvertrages zu bewegen, ohne dass dieser zuvor weitere Informationen einholen oder seinen Kaufentschluss überdenken kann. Man spricht bei diesem Phänomen auch von der „Beratungsisolation“ des Verbrauchers, erklärt Dr. Andreas Brandt von der Bundesnotarkammer.

Durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren soll künftig der Schutz von Verbrauchern beim Immobilienerwerb verbessert werden, indem das notarielle Beurkundungsverfahren mit Blick auf den Verbraucherschutz eine noch zentralere Stellung einnimmt. Das Gesetz sieht eine Weiterentwicklung der Regelung des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vor, um Schutzlücken, die zu Lasten des Verbrauchers bestehen, zu schließen.

Bereits nach geltender Rechtlage sieht die Regelung vor, dass dem Verbraucher grundsätzlich zwei Wochen vor dem entscheidenden Beurkundungstermin der Vertragstext vorliegen muss. Nicht geregelt war bislang allerdings, dass der Vertragstext zwingend vom Notar selbst zur Verfügung gestellt werden muss. Vielmehr konnte dies etwa auch durch den Makler oder den Verkäufer erfolgen. Damit können Notare oftmals nicht überprüfen, ob die Zwei-Wochenfrist tatsächlich eingehalten wurde. Dies ändert sich künftig, was von der Bundesnotarkammer ausdrücklich begrüßt wird.

Es ist ein wichtiges „Instrument“, das der Gesetzgeber den Notarinnen und Notaren an die Hand gibt, sagt Brandt. In der Vergangenheit war man meist auf die Aussagen der Beteiligten angewiesen, deren Richtigkeit die Notare nicht überprüfen konnten.

Nun haben die Notare die Überwachung der Einhaltung der „Bedenkzeit“ selbst in der Hand.

Die Notarinnen und Notare werden die Einhaltung dieser Besonderheit des Beurkundungsverfahrens auch sorgfältig beachten, ist sich Dr. Timm Starke, Präsident der Bundenotarkammer, nicht zuletzt deshalb sicher, weil wiederholte Verstöße zur Amtsenthebung führen können. Die Bundesnotarkammer appelliert an die Verbraucher, den vorgesehenen Zeitraum zwischen Entwurfsversand und Beurkundung auch tatsächlich für die Einholung von Informationen zu nutzen.

Neben der eingehenden Besichtigung des Vertragsobjekts und der Klärung von Finanzierungsfragen mit der Bank, empfiehlt Starke, sich hinsichtlich der rechtlichen Fragen zum Vertrag direkt an das Notariat zu wenden. Der Notar ist unabhängig und unparteiisch und als Träger eines öffentlichen Amtes verpflichtet, das potentiell bestehende Ungleichgewicht zwischen Unternehmer und Verbraucher auszugleichen. Für die Beratung rund um den Kaufvertrag fallen im Übrigen keine zusätzlichen Kosten an.