12 Jul

EU-Erbrechtsverordnung

Was sich für Eigentümer von Ferienimmobilien ändert

Hamburg (ots) – Vor knapp einem Jahr ist die EU-Erbrechtsverordnung in Kraft getreten. Da sie erst auf Erbfälle Anwendung findet, die ab dem 17. August 2015 eintreten, sind die (gravierenden) Änderungen, die die Verordnung mit sich bringt, vielen Bürgern noch nicht ausreichend bewusst. Dies kann bei grenzüberschreitenden Erbfällen zu Überraschungen führen, weshalb sich jeder deutsche Staatsangehörige, der entweder im EU-Ausland lebt oder über Vermögen, insbesondere Immobilien, im EU-Ausland verfügt, mit den Grundzügen der neuen Erbrechtsverordnung bekannt machen sollte.

Nach jetziger Rechtslage entstehen in Erbfällen mit EU-Auslandsbezug häufig unklare und komplizierte Verhältnisse. Denn durch die uneinheitlichen Regelungen der verschiedenen Staaten finden vielfach gleich mehrere Erbrechtsordnungen Anwendung, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Verstirbt beispielsweise ein deutscher Staatsangehöriger mit Immobilienbesitz in Frankreich, gilt nach französischem Recht mit Blick auf die Immobilie das Recht des Belegenheitsortes, also das französische Recht. Dagegen wird das in Deutschland befindliche Vermögen sowie das bewegliche Vermögen in Frankreich nach deutschem Recht vererbt.

Diese Situation soll durch die Erbrechtsverordnung verbessert werden. So ist künftig weder die Staatsangehörigkeit des Erblassers noch die Belegenheit einer Immobilie entscheidend. Vielmehr richtet sich das anzuwendende Erbrecht ausschließlich nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Nach dem in diesem Staat geltenden Recht wird das gesamte Vermögen des Erblassers vererbt. Dr. Judith Müller von der Hamburgischen Notarkammer weist darauf hin, dass dies insbesondere für deutsche Erblasser, die noch in fortgeschrittenem Alter ihren gewöhnlichen Aufenthalt in ein anderes Land verlegen, zu Überraschungen führen kann. Denn viele deutsche Erblasser gehen aufgrund des momentan in Deutschland noch geltenden Staatsangehörigkeitsprinzips davon aus, dass auf ihren Erbfall deutsches Recht Anwendung finden wird. Ist dies nach der neuen Erbrechtsverordnung nicht der Fall, weil der Erblasser nunmehr im EU-Ausland lebt, kann dies zu vom Erblasser nicht gewollten Ergebnissen führen, wenn beispielsweise das materielle ausländische Recht ein anderes gesetzliches Erbrecht oder andere Pflichtteils- bzw. Noterbrechte vorsieht.

Um dies zu vermeiden, räumt die Verordnung die Möglichkeit ein, eine Rechtswahl zu Gunsten des Rechtes des Staates, dem die Person im Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt des Todes angehört, vorzunehmen. Die Rechtswahl muss in Form einer Verfügung von Todes wegen erfolgen. Wird diese von einem Notar beurkundet, kann dieser zugleich über verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten beraten. Da die Verordnung auch auf „Alttestamente“, d. h. solche, die vor dem 17. August 2015 errichtet wurden, Anwendung findet, empfiehlt es sich, bestehende Verfügungen von Todes wegen – insbesondere solche, in denen über Auslandsimmobilien verfügt wird – daraufhin zu überprüfen, ob aufgrund der Verordnung Anpassungsbedarf besteht.

Schließlich bringt die Verordnung mit der Einführung des „Europäischen Nachlasszeugnisses“ eine weitere wesentliche Neuerung gegenüber der bisherigen Rechtslage, erläutert Dr. Judith Müller von der Hamburgischen Notarkammer. Mit Hilfe des Nachlasszeugnisses, das dem deutschen Erbschein ähnelt, kann die Stellung als Erbe, Vermächtnisnehmer, Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker nachgewiesen werden. Das Nachlasszeugnis, das neben den nationalen Erbschein tritt, erleichtert damit in grenzüberschreitenden Fällen das formale Prozedere, da keine nationalen Dokumente der verschiedenen Staaten mehr beschafft werden müssen.

08 Jul

Deloitte-Report zu Erwartungen, Trends und Risiken der Branche

München (ots) – Die deutsche Immobilienwirtschaft erwartet eine positive Entwicklung der Konjunktur und rechnet mit Umsatzzuwächsen. Damit liegen die befragten Real Estate CFOs mit ihren Erwartungen deutlich über jenen der restlichen Wirtschaft, wie der Deloitte-Report „Ausblick Real Estate“ zeigt. Die Branche plant entgegen dem Trend anderer Branchen eine Erhöhung der Investitionen und Neueinstellungen. Strategische Priorität besitzt vor allem die Steigerung des operativen Cashflows, es sollen aber auch Kosten gesenkt und der Verschuldungsgrad reduziert werden. Die größten Sorgen bereiten den CFOs der Real-Estate-Unternehmen die Gefahr steigender Energiekosten. Als weitere Risiken werden das instabile Finanzsystem sowie steigende Lohnkosten und Kapitalknappheit gesehen. Die wichtigste Konsequenz aus der Energiewende ist für die Real Estate CFOs Optimierung der Energieeffizienz

„Alle Wirtschaftszweige sehen steigende Energiekosten negativ. Und gerade für Unternehmen mit hohem Energiekostenanteil ist die Energiewende ein kritischer Faktor. Insbesondere auf die Immobilienbranche kommen hier in den nächsten Jahren immense Mehrkosten zu“, erklärt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate bei Deloitte.

Immobilienunternehmen erwarten steigende Umsätze

92 Prozent aller befragten Immobilienunternehmen erwarten eine positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Die CFOs sehen ihre finanziellen Erfolgsaussichten dabei antizyklisch: 85 Prozent rechnen für die nächsten 12 Monate mit steigenden Umsätzen, während die anderen Wirtschaftszweige nur zu gut einem Drittel von höheren Einnahmen ausgehen. Gleichzeitig ist die Bereitschaft der Immobilienwirtschaft neue Mitarbeiter einzustellen und zu investieren sehr viel höher als in der restlichen Wirtschaft.

Investitionen im Fokus

Mehr als die Hälfte der befragten Real Estate CFOs räumt der Erhöhung des operativen Cashflows hohe Priorität ein. Kostensenkungen und die Reduzierung des Verschuldungsgrades stehen bei fast jedem zweiten CFO ganz oben auf der Agenda.

Deutsche Immobilienwirtschaft optimistisch

Die Immobilienbranche ist sehr viel investitionsfreudiger als die übrige Wirtschaft. Während andere Industrien sich fast ausschließlich auf Rationalisierungsmaßnahmen fokussieren und ihre Ausgaben im Bereich Neuinvestitionen reduzieren, setzen die Real Estate CFOs in hohem Maße auf Wachstumsinvestitionen.

Energiekosten größtes Risiko

CFOs haben ein neues Risiko auf dem Radar: Sahen die CFOs in den Energiekosten 2012 noch kein besonderes Risiko, liegen die steigenden Energiepreise in der aktuellen Umfrage mit der Sorge um das instabile Finanzsystem mit 38 Prozent gleichauf. Als weiteres Risiko bewerten etwa ein Drittel steigende Lohnkosten und ein knappes Viertel die Kapitalknappheit. Einen Nachfragerückgang befürchtet dagegen kaum noch ein Teilnehmer.

Dies zeigt, dass die Energiewende eine besondere Herausforderung für Immobilien-CFOs ist. Für 77 Prozent der Befragten hat die Erhöhung der Energieeffizienz höchste Priorität, erst danach folgt mit 38 Prozent die Optimierung der Energiebeschaffung. Allerdings erwartet nur ein gutes Drittel Kostensenkungen durch höhere Energieeffizienz. Immerhin knapp ein Drittel will die Energiewende zum Auf- und Ausbau neuer Geschäftsfelder nutzen.

„Die CFOs der deutschen Immobilienwirtschaft blicken deutlich zuversichtlicher in die Zukunft als ihre Kollegen in den anderen Wirtschaftszweigen. Ihre Investitionsplanung ist offensiv und auf Wachstum ausgerichtet“, resümiert Michael Müller.

Den vollständigen Report finden Sie unter http://ots.de/pa6xT zum Download.

Über Deloitte

Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweitenNetzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. „To be the Standard of Excellence“ für rund 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich.

Die Mitarbeiter von Deloitte haben sich einer Unternehmenskultur verpflichtet, die auf vier Grundwerten basiert: erstklassige Leistung, gegenseitige Unterstützung, absolute Integrität und kreatives Zusammenwirken. Sie arbeiten in einem Umfeld, das herausfordernde Aufgaben und umfassende Entwicklungsmöglichkeiten bietet und in dem jeder Mitarbeiter aktiv und verantwortungsvoll dazu beiträgt, dem Vertrauen von Kunden und Öffentlichkeit gerecht zu werden.

Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine „private company limited by guarantee“ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns.

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02 Jul

Steuerersparnis bei behindertengerechten Umbau

Eltern durften behindertengerechten Umbau steuerlich geltend machen

Berlin (ots) – Der Fiskus wird bei Umbauten von Wohnungen und Häusern, die vom Eigentümer als außergewöhnliche Belastungen steuerlich abgesetzt werden sollen, gerne mal hellhörig. Denn die Allgemeinheit muss eine solche Maßnahme nur dann mitfinanzieren, wenn es sich um zwangsläufige Aufwendungen handelt, die beim Rest der Steuerzahler nicht anfallen. Die behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnobjekts für ein Familienmitglied fällt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS häufig unter diese Rubrik. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 16/10)

Der Fall:

Eines der Kinder eines Ehepaares war von Geburt an schwerbehindert. Der Grad der Behinderung betrug 100 Prozent. Als die Eltern ein altes Haus aus dem Jahr 1900 erwarben, beschlossen sie größere Umbauarbeiten, unter anderem den Einbau einer bodengleichen Dusche und andere Erleichterungen in dem 79 Quadratmeter großen Bereich des Objekts, den ihre Tochter benutzen sollte. Die Kosten für die Pflege verringerten sich dadurch erheblich. Trotzdem verweigerte der Fiskus eine Anerkennung dieser rund 34.000 Euro als außergewöhnliche Belastung. Die Bauherren hätten schließlich einen materiellen Gegenwert erhalten.

Das Urteil:

Der Bundesfinanzhof beurteilte die Angelegenheit großzügiger. Es handle sich unverkennbar um deutlich höhere Aufwendungen, als sie der überwiegenden Mehrheit der Steuerpflichtigen erwüchsen. Auch sei das nicht bereits durch Kinderfreibetrag oder Pflege-Pauschbetrag abgegolten, weswegen man der Familie die steuerliche Anerkennung nicht verweigern dürfe. Die Erlangung eines eventuellen Gegenwerts trete hier in den Hintergrund.

02 Jul

Heim oder Nichtheim, das sind hier die Fragen Interhyp gibt Antworten auf häufig gestellte Fragen von Erstkäufern

München (ots) – Was ist ein Beleihungsauslauf? Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Die typischen Fragen von Erstkäufern zeigen, wie unsicher viele Neulinge beim komplexen Thema Immobilienfinanzierung sind. „Immobilienkäufer sind heute etwas schlechter vorbereitet als noch vor einigen Jahren. Gründe sind der Wunsch, das Geld möglichst schnell in Betongold anzulegen und die Tatsache, dass Objekte wegen der hohen Nachfrage teilweise nur kurze Zeit verfügbar sind. Man will sich schnell entscheiden“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Hinzu kommt, dass die Mehrheit der Deutschen nur eine Immobilie im Leben kauft. Interhyp hat typische Fragen zusammengetragen, mit denen Berater im Erstkontakt konfrontiert werden – und gibt Antworten.

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Wer bisher seine monatliche Miete gut schultern und zusätzlich bereits Geld zur Seite legen konnte, hat bei einem entsprechenden Einkommen grundsätzlich gute Chancen. Für Immobilieninteressenten ist dennoch eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben unumgänglich. „Kontoauszüge helfen, sich einen Überblick zu verschaffen“, sagt Goris. Ausgehend von dem Betrag, der monatlich zur Verfügung steht, kann mit Hilfe von Budgetrechnern im Internet kalkuliert werden, wie viel Kredit sich zu den aktuellen Zinskonditionen aufnehmen lässt. Allerdings ist zu bedenken, dass beim Immobilienkauf auch Nebenkosten, etwa für Makler oder Grunderwerbsteuern anfallen.

Was ist genau mit Nebenkosten gemeint und mit welchen Finanzierungsnebenkosten muss ich rechnen?

„Viele Bauherren und Immobilienkäufer unterschätzen den Umfang der Nebenkosten“, sagt Michiel Goris. Die Nebenkosten umfassen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grunderwerbssteuer sowie Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren. Diese Kosten sollten über das Eigenkapital abgedeckt werden. „Die Nebenkosten machen häufig, je nachdem, wie und wo die Immobilie erworben wird, in der Regel mindestens 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen beim Immobilienerwerb von Anfang an berücksichtigt werden. Wie hoch die Nebenkosten sind, muss bei jeder Immobilie neu kalkuliert werden“, sagt Goris. Nicht zu vergessen sind zudem die laufenden Nebenkosten, die sich aus dem späteren Immobilienbesitz ergeben.

Was bedeutet Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht den kompletten Kaufpreis und die Nebenkosten mit Fremdmitteln bestreiten, also mit einem Kredit finanzieren. Als Eigenkapital wird der Anteil bezeichnet, mit dem man selbst einen Teil der Wohnung oder eines Hauses kaufen kann. Empfehlenswert ist meist, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Denn: Wer viel Eigenmittel hat, braucht weniger Fremdmittel. Die Konditionen für den Immobilienkredit verbessern sich mit steigender Höhe des Eigenkapitals, da das Risiko für die finanzierende Bank sinkt. Je höher die Eigenkapitalquote, desto kürzer ist wegen der niedrigen Kreditsumme zudem die Laufzeit des Kredits und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Laut Interhyp ist es in vielen Fällen empfehlenswert, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus dem Ersparten zu finanzieren.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Laut Interhyp haben viele Kreditnehmer Probleme mit dem Begriff Beleihungsauslauf. Der Eigenkapitaleinsatz ist für Banken eine wichtige Größe, um den so genannten Beleihungsauslauf (BLA) zu berechnen, der wiederum die Höhe der Kreditzinsen bestimmt. Um den Beleihungsauslauf zu kalkulieren, ermittelt das Kreditinstitut zunächst den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert stellt den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie dar. Die Faustformel: Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Beleihungswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 90.000 Euro erforderlich. Schließlich muss der Immobilienkäufer für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten wie Notar rund 110.000 Euro bezahlen. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 100 Prozent. Die Konditionen werden in der Regel günstiger, je niedriger der Beleihungsauslauf ist. Die Grenzen für bessere Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, oft gelten aber zum Beispiel bei einem Beleihungsauslauf unter 80 oder unter 60 Prozent günstigere Zinsen.

Was bedeutet Zinsbindung?

Am häufigsten werden Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Das heißt: Der Kreditnehmer zahlt zehn Jahre lang den vereinbarten Kreditzins. Zehn Jahre lang kennt er seine feste monatliche Kreditrate und hat so Planungssicherheit. Danach muss, wenn der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt wurde, ein neuer Kredit vereinbart werden – die so genannte Anschlussfinanzierung. Die Gesamtlaufzeit des Kredites ist meist nicht identisch mit der Zinsbindungsfrist. Kredite sind mit Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren erhältlich. Welche Zinsbindung für den Kreditnehmer ratsam ist, hängt von vielen Faktoren ab – wie der Einkommenssituation, dem Sicherheitsbedürfnis oder der geplanten Haltedauer des Objektes.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die Höhe der Tilgungsrate hängt in erster Linie davon ab, wann der Käufer schuldenfrei sein möchte. In der Regel sollte man den Zeitrahmen vom Eintritt des Ruhestands abhängig machen. Weitere Faktoren sind die Höhe des Darlehens und der Zinssatz. Denn je niedriger die Kreditzinsen, desto länger dauert es paradoxerweise, bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Michiel Goris führt aus: „Beim gegenwärtig stabilen Zinstiefniveau ist es sinnvoll, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen.“

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen Finanzierungsvolumen von 7,7 Milliarden Euro in 2012 ist die Interhyp AG der größte Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern entwickelt aus dem Angebot von mehr als 300 Banken und Sparkassen die für den Kunden optimale Finanzierungstruktur. Die über 300 Interhyp-Berater sind Spezialisten für die private Baufinanzierung und erstellen anhand der individuellen Bedürfnisse jedes Kunden eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung. In bundesweit 57 Standorten sind die Interhyp-Berater persönlich erreichbar: Aachen, Aschaffenburg, Augsburg, Balingen, Bayreuth, Berlin, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Braunschweig, Bremen, Celle, Chemnitz, Crailsheim, Dortmund, Düsseldorf, Emden, Erfurt, Essen, Euskirchen, Frankfurt, Freiburg, Friedrichshafen, Gera, Gießen, Gütersloh, Gummersbach, Hamburg, Hannover, Ingolstadt, Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kempten, Kiel, Koblenz, Köln, Landshut, Leipzig, Limburg, Lüneburg, Lutherstadt Wittenberg, Magdeburg, Mannheim, Memmingen, München, Münster, Nürnberg, Oldenburg, Osnabrück, Potsdam, Saarbrücken, Schwerin, Stuttgart, Ulm, Weiden und Wiesbaden.

01 Jul

Verbraucherrat: Baurecht Gewährleistung und Gewährleistungsmängel

Berlin (ots) – Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.

Das Problem: keine vertragsgerechte Bauleistung

Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.

Worauf kommt es an?

Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet

Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine – auch schriftliche – Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme

An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.

Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen

Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung – in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.

Wichtig: Ansprüche geltend machen

Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.

Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren

Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein. BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern – beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.

Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.

www.bsb-ev.de

Zum Thema Wohnungsübergabe empfehlen wir auch den kleinen Ratgeber zum Theme Rückgabe der Wohnung, erschienen bei Smiling Cat Publishing.