11 Okt

Rückständige Hausgelder im Wohnungseigentumsrecht

Rückständige Hausgelder im WohnungseigentumsrechtRückständige Wohngelder / Hausgelder

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Eigentümer die mit ihren Wohngeldzahlungen im Rückstand sind, stellen ein erhebliches Problem für die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft dar, auch wenn die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft nicht mehr gesamtschuldnerisch für die säumigen Eigentümer haften, nachdem der Bundesgerichtshof im Jahr 2005 der Gemeinschaft als Verband die Teilrechtsfähigkeit zusprach. Doch schmälert heute der säumige Eigentümer die Geldmittel, welche der Gemeinschaft zur Verfügung stehen, weshalb die übrigen Eigentümer bei geringer Liquidität der Gemeinschaft durch Sonderumlagen oder erhöhte Beiträge auf die Instandhaltungsrücklage einspringen müssen. Eigentümer, die ihre Wohnungen finanzieren oder Eigentümer die nur über begrenztes monatliches Einkommen verfügen, werden durch solche zusätzliche Kosten häufig derart belastet, dass auch sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Das kann einen für die finanzielle Lage der Gemeinschaft fatalen Dominoeffekt zur Folge haben.

Als Verwalter sind Sie hinsichtlich säumiger Eigentümer aber nicht erst gefragt, wenn Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft vor der Tür stehen. Zu ihrer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es auch, wenn möglich, Sonderumlagen zu vermeiden und Rückstände zu verfolgen.

Dieses Buch zeigt Ihnen auf, wie Sie als Verwalter der Problematik säumiger Eigentümer effizient begegnen können.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Einleitung…………………………………… 6
  2. Grundlagen ………………………………… 7
  3. Die Pflichten des Verwalters bei Wohngeldrückständen 7
  4. a) Die gesetzliche Ausgangslage…………………………. 7
  5. b) Möglichkeiten der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Verfolgung von Wohngeldrückständen 9
  6. Die Voraussetzungen zur Verfolgung von Beitragsforderungen 12
  7. a) Anspruchsinhaber und Anspruchsgegner………………. 12
  8. b) Fälligkeit der Beitragszahlungen und Verzug der Beitragspflichtigen 13
  9. c) Aufrechnung und Zurückbehaltungsrechte……………. 15
  10. d) Exkurs: Beitragsrückstände im Zusammenhang mit Jahresabrechnungen 16

III. Optimierung der Beitreibung / Maßnahmen im Vorfeld           21

  1. Die Vorfälligkeitsklausel……………………………… 21
  2. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung…………….. 24
  3. Fortgeltung des Wirtschaftsplans……………………. 25
  4. Beitreibung von Rückständen………………. 26
  5. Die außergerichtliche Verfolgung von Rückständen.. 26
  6. Die gerichtliche Verfolgung von Rückständen……… 27
  7. a) Das Mahnverfahren………………………………….. 28
  8. b) Das Klageverfahren…………………………………. 30
  9. c) Gerichtsverfahren trotzt notarieller Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung 32
  10. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ………………….. 32
  11. a) Überblick über d. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen… 33
  12. b) Sachpfändung……………………………………….. 34
  13. c) Forderungspfändung…………………………………. 35
  14. d) Die Zwangsversteigerung…………………………….. 36
  15. e) Die Zwangsverwaltung………………………………. 45
  16. f) Die Eintragung einer Sicherungshypothek…………….. 45
  17. Druckmittel zur effektiveren Beitreibung…… 46
  18. Das Ausfrieren des rückständigen Eigentümers…….. 46
  19. Versagung der Zustimmung zur Veräußerung………. 50
  20. Bloßstellen des säumigen Eigentümers 50
21 Jul

Rückgabe der Mietwohnung

Wann ist eine Wohnung zurück zu geben?

Die Frage ist nach wie vor umstritten – der Streit aber m.E. kaum relevant. Nach überwiegender Ansicht ist die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückzugeben. Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich die Pflicht zur Rückgabe auf den nächsten Werktag. Endet also bspw. das Mietverhältnis an einem Dienstag, den 30. November, so ist die Wohnung an diesem Dienstag zurückzugeben, und zwar im Laufe des Tages und nicht erst am Mittwoch. Endet das Mietverhältnis an einem Samstag, den 31. August, so muss die Wohnung erst am Montag, den 2. September zurückgegeben werden.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

BGH, Urt. v. 19. Oktober 1988 – VIII ZR 22/88,

worin der BGH auf die Fälligkeit der Rückgabe am letzten Tag des Mietverhältnisses eingeht.

Der Vermieter kann also die Mietsache frühestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses zurückverlangen.

Das besagt aber nicht, ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf. Auch das ist umstritten und wird von den Gerichten unterschiedlich gehandhabt. Die Mehrheit tendiert aber zu einem Recht des Mieters auf vorzeitige Rückgabe. Klarheit schafft eine vertragliche Vereinbarung, ob vorzeitig zurückgegeben werden darf. Ggf. lohnt die Aufnahme einer solchen Regelung im Mietvertrag.

Checkliste Zeitpunkt der Übergabe:
  • Der Vermieter darf die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses herausverlangen, es sei denn dieser Tag fällt auf einen Samstag, Sonntag oder allge- meinen Feiertag. Dann verschiebt sich die Rückgabe auf den nächsten Werktag.
  • Ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf, ist zwar umstritten. Viele Gerichte geben dem Mieter aber dieses Recht. Hier lohnt eine vertragliche Vereinbarung.

Eine Frage, die sich zum Ende von Mietverhältnissen auf Seiten des Mieters häufig stellt, ist, ob eine Wohnung die noch wesentliche Mängel enthält überhaupt zurück gegeben werden kann. Die Gesetzeslage ist hier allerdings sehr eindeutig.

Der Mieter kann eine Wohnung auch zurückgeben, ohne bspw. die geschuldeten Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Trotz Rückgabe bleibt er dann allerdings ggf. schadensersatzpflichtig.

Verweigert der Vermieter in diesen Fällen die Annahme, gerät er in Annahmeverzug.

Zu der Frage, welche Mängel zwingend behoben werden müssen, verweise ich gerne auf die Artikelserie zu diesem Thema bei Immowelt:

http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/urteile-mietrecht/schoenheitsreparaturen/artikel/artikel/auszug-aus-der-mietwohnung-vermieter-muss-grelle-farben-nicht-akzeptieren.html

13 Nov

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse führt zu Verfall
Mietpreisbremse führt zu Verfall

Mietpreisbremse führt zu Verfall

Warum ein staatlicher Eingriff zu höheren Mieten führt

Im Rahmen ihrer Koalitionsgespräche haben sich Union und SPD darauf verständigt, dem teilweise immensen Anstieg von Mieten – gerade in beliebten Großstädten – entgegenzuwirken. Das angedachte Mittel heißt Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf danach die neue Miete nicht über einem festzulegenden Prozentsatz über der ortsüblichen Miete liegen.

Auf diese Weise soll dem gesellschaftlichen Problem der Gentrifizierung entgegengewirkt werden; Mieter mit geringen und normalen Einkommen sollen vor allzu gierigen Vermietern geschützt werden. Das mag ein beachtliches Ziel sein. Doch besteht Anlass zur Sorge, dass eine staatliche Preisregulierung das Gegenteil bewirkt.

Der Markt regelt Angebot und Nachfrage besser als der Staat

Staatliche Eingriffe in Preise bleiben nicht ohne Auswirkungen für das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage, nach welchen sich üblicherweise Preise ausrichten. Bestimmen staatliche Vorgaben, dass der Preis für ein Produkt wie etwa eine Mitwohnung unterhalb des Preises liegen soll, der sich durch Angebot und Nachfrage ergeben hätte, mehrt der neue, niedrigere, staatlich vorgegebene Preis die Menge derer, die sich das Produkt leisten können. Genau das ist eigentlich auch gewollt. Doch was hat es zur Folge? Die Nachfrage steigt. Sie übersteigt das Angebot. Folge ist eine künstliche Verknappung des Marktes. Solcherlei Verknappung führt aber zwangsläufig zum Entstehen von Alternativmärkten, sog. grauen Märkten oder Schattenmärkten. Auf diese Weise dünnt das knappe Angebot die gewachsene Gruppe der Nachfrager wieder aus.

Entstehung von grauen Märkten

Solche grauen Märkte sind im Bereich von Mietwohnungen sehr gut vorstellbar. So könnten Einbauküchen gesondert vermietet werden; dadurch fielen sie aus dem Wohnraummietvertrag und damit aus der Mietpreisbremse heraus. Separat vermietet werden kann alles, was nicht fest mit der Wohnung verbunden ist: Waschmaschinen, Lampen etc. Vermieter könnten sich auch besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertigere Bodenbeläge bei Abschluss des Mietvertrages besonders entlohnen lassen. Oder zusammen mit dem Mietvertrag auch gesonderte Dienstleistungen wie Raumpflegeverträge o.ä. anbieten, ohne deren gleichzeitigem Abschluss sie nicht zum Abschluss des Mietvertrages bereit wären. Der Fantasie sind kaum Grenzen gesetzt.

Diese Umgehung der staatlichen Regulierung führt jedoch nicht dazu, dass letztlich der Mietpreis erzielt wird, der ohne staatlichen Eingriff durch den Markt gebildet worden wäre. Meist führen die grauen Märkte zu letztlich höheren Preisen, da auf der Angebotsseite die zuvor dargestellte Verknappung herrscht. Und je knapper das Produkt, desto höher der Preis.

Die Qualität der Wohnungen sinkt

Doch nicht nur die Preise drohen zu steigen. Es besteht auch das hohe Risiko, dass die Qualität der angebotenen Wohnungen abnimmt. Sinkt die zu erwartende Rendite eines Vermieters aufgrund künstlich niedrig gehaltener Preise, wird er kaum bereit sein, in seine Immobilie zu investierten. Er wird auch nicht über den Markt zur Investition in seine Immoblie gezwungen, weil das Angebot von der Nachfrage deutlich überstiegen wird. Das heißt einfach gewendet: Bei einem Überschuss an Männern muss die Braut nicht wirklich hübsch sein. Wohnungen werden also eher unrenoviert und in technisch veraltetem Standart vermietet werden. Für den Mieter heißt das wiederum, er muss die Wohnung bei Mietbeginn ggf. aufwendig selbst aufhübschen, was freilich Geld kostet.

Wenn ein Vermieter investiert, dann ggf. im Wege der Modernisierung, um solcherart eine Mieterhöhung umsetzen zu können, die abseits von Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen liegt.

Gleichzeitig sinkt aufgrund der geringen Renditeerwartung infolge niedrig gehaltener Mieten die Bereitschaft Häuser zur Vermietung zu bauen, was das Angebot von Mietwohnungen weiter knapp hält. Auch das macht es für Vermieter weniger attraktiv, ihren aktuellen Wohnungsbestand instand zusetzen oder im Standart zu erhöhen, es sei denn sie tun das im Wege von Modernisierungen, um Mieterhöhungen möglich zu machen. Ein Teufelskreis!

Diese künstliche Verknappung befeuert letztlich die Gentrifizierung. Die entstehenden grauen Märkte verdrängen gerade in begehrten Lagen Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

Dass diese Bedenken nicht aus der Luft gegriffen sind, zeigt ein Blick in die USA. Dort gehören Mietpreisdeckelungen seit dem 2. Weltkrieg zum Mietwohnungsmarkt dazu, und zwar mit allen vorgenannten Schwierigkeiten. Es verwundert daher nicht, dass mehr und mehr Städte der USA von der Mietpreisdeckelung abgerückt sind.

Eine staatliche Deckelung von Mieten ist also keine Lösung.

(Gastbeitrag des Buchautors Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert)

Bücher von Dr. Lambert finden Sie bei Smiling Cat Publishing.

Wir empfehlen das aktuelle Buch „Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht„.

07 Okt

Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht

Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht

Das kompakte Handbuch für alle professionellen Hausverwalter.

Als Verwalter treffen Sie mit Ihren Auftraggebern, nur im Rahmen von Versammlungen aufeinander. Lernen Sie die Tücken und Chancen von Eigentümerversammlungen kennen. Das beginnt bei vorbereitenden Fragen, wie anstehende Maßnahmen zu qualifizieren sind, etwa als Modernisierung oder als modernisierende Instandhaltung. Aufgrund unterschiedlich erforderlicher Mehrheiten, eröffnet Ihnen die Einordnung Gestaltungsspielräume. Entscheidend sind aber auch Fragen, welche Mehrheiten gelten und nach welchen Stimmen sie zu berechnen sind bzw. welche Stimmen gewertet werden dürfen. Diese Fragen sind letztlich aber nicht nur Ihr Gütesiegel als Verwalter; sie spiegeln auch Ihre Haftungsrisiken. Die Kosten erfolgreicher Anfechtungsklagen können Ihnen als Verwalter durch das Gericht auferlegt werden, wenn Ihr Verhalten ursächlich für die erfolgreiche Beschlussanfechtung war.

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21 Mai

Das neue Mietrecht 2013

Das neue Mietrecht 2013

Das neue Mietrecht 2013Das neue Mietrecht 2013 – was hat sich geändert?

Nachfolgend finden Sie alle Änderungen der relevaten Gesetze zum neuen Mietrecht, welches am 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist.

Weiterführende Informationen zum neuen Mietrecht finden Sie auch im Buch „Das neue Mietrecht 2013 – Synopse und Materialien“.

Die geänderten Regelungen des BGB, des EGBGB, des WEG und der ZPO

§ 536 BGB

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) …

§ 551 BGB

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) …

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

§ 555 a BGB

Erhaltungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555b BGB

Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

§ 555c BGB

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555d BGB

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555e BGB

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 555f BGB

Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die
1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
3. künftige Höhe der Miete.

§ 556c BGB

Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn
1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558
 BGB

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) …

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

§ 559 
BGB

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11Prozentder für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559a
 BGB

Anrechnung von Drittmitteln
(1) …

(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

§ 559b
 BGB

Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

§ 569
 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) …

§ 577a
 BGB

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 578
 BGB

Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, den §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

Art. 229 EGBGB

Weitere Überleitungsvorschriften

§ 29

Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013
(1) Auf ein bis zum 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis sind die §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn
1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder
2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat.

(2) § 569 Absatz 2a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.

§ 22 WEG

Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

§ 283a ZPO

Sicherungsanordnung
(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.
Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.

(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.

(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.

(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.

§ 760 ZPO

Akteneinsicht; Aktenabschrift
Jeder Person, die bei dem Vollstreckungsverfahren beteiligt ist, muss auf Begehren Einsicht der Akten des Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift einzelner Aktenstücke erteilt werden. Werden die Akten des Gerichtsvollziehers elektronisch geführt, erfolgt die Gewährung von Akteneinsicht durch Erteilung von Ausdrucken, durch Übermittlung von elektronischen Dokumenten oder durch Wiedergabe auf einem Bildschirm; dies gilt auch für die nach § 885a Absatz 2 Satz 2 elektronisch gespeicherten Dateien.

§ 885 ZPO

Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen
(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt.

(3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die §§ 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

§ 885a ZPO

Beschränkter Vollstreckungsauftrag
(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden.

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.

§ 940a ZPO

Räumung von Wohnraum
(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

 

29 Apr

Rückgabe der Mietwohnung

rueckgabeWas meint der Begriff „Rückgabe der Mietsache“?

Gesetzliche Grundlage: § 546 BGB

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Die Rückgabe kann auf zwei Wegen erfolgen: Der Altmieter gibt sie an den Vermieter heraus oder der Altmieter übergibt sie direkt dem Neumieter im Einverständnis des Vermie-ters. Der letzte Fall kommt selten vor und ist auch nicht ratsam, da der Vermieter keine Kontrolle über den Zustand der Wohnung bei Übergabe hat. Dieser Fall wird daher nicht weiter beachtet.

Die Rückgabe bedeutet in der Praxis regelmäßig, dass der Vermieter allein die tatsächliche Gewalt über die Wohnung erhält. Das ist der Fall, wenn er sämtliche Schlüssel erhält, die der Mieter innehatte. Behält der Mieter auch nur einen einzigen von mehreren Schlüsseln, ist das meist keine Übergabe. Nur wenn der Mieter bspw. einen Schlüssel behält, weil der Vermieter ihm diesen willentlich belässt – etwa um noch (restliche) Schönheitsreparaturen auszuführen – mag trotz Einbehalts eines Schlüssels seitens des Mieter von einer Übergabe gesprochen werden.
Die Rückgabe hat aber auch eine Willenskomponente. Dem Vermieter muss möglich werden (jedoch nicht notwendig im Beisein des Mieters), sich ein umfassendes Bild vom Zu-stand der Wohnung (Mängel, Veränderungen etc.) zu machen. Der Mieter hingegen muss dem Vermieter unzweideutig erkennbar machen, dass er die Sachherrschaft an der Wohnung vollständig aufgeben möchte. Das macht er z.B. nicht, wenn er einfach den Besitz an der Wohnung aufgibt und die Schlüssel dort zurücklässt, ohne dass der Vermieter hiervon weiß oder wenn er Schlüssel an den Vermieter sendet mit dem Hinweis, sie nur zum Ermöglichen von Wohnungsbesichtigungen überlassen zu haben.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

BGH, Urt. v. 19. Nov. 2003 – XII ZR 68/00
Die „Rückgabe“ der Miet-/Pachtsache im Sinne von
§ 558 Abs. 2 BGB a.F./ § 548 Abs. 1 BGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mie- ters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus.

BGH, Urt. v. 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90
Die Rückgabe der Mietsache, an die BGB § 558 Abs. 2 den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Checkliste Übergabe:

Sämtliche Schlüssel vom Mieter an den Vermieter, wobei der Mieter für den Vermieter erkennbar
unzweideutig die Wohnung endgültig aufgeben möchte und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den Zustand der Wohnung zu prüfen.