21 Jul

Rückgabe der Mietwohnung

Wann ist eine Wohnung zurück zu geben?

Die Frage ist nach wie vor umstritten – der Streit aber m.E. kaum relevant. Nach überwiegender Ansicht ist die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses zurückzugeben. Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich die Pflicht zur Rückgabe auf den nächsten Werktag. Endet also bspw. das Mietverhältnis an einem Dienstag, den 30. November, so ist die Wohnung an diesem Dienstag zurückzugeben, und zwar im Laufe des Tages und nicht erst am Mittwoch. Endet das Mietverhältnis an einem Samstag, den 31. August, so muss die Wohnung erst am Montag, den 2. September zurückgegeben werden.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

BGH, Urt. v. 19. Oktober 1988 – VIII ZR 22/88,

worin der BGH auf die Fälligkeit der Rückgabe am letzten Tag des Mietverhältnisses eingeht.

Der Vermieter kann also die Mietsache frühestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses zurückverlangen.

Das besagt aber nicht, ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf. Auch das ist umstritten und wird von den Gerichten unterschiedlich gehandhabt. Die Mehrheit tendiert aber zu einem Recht des Mieters auf vorzeitige Rückgabe. Klarheit schafft eine vertragliche Vereinbarung, ob vorzeitig zurückgegeben werden darf. Ggf. lohnt die Aufnahme einer solchen Regelung im Mietvertrag.

Checkliste Zeitpunkt der Übergabe:
  • Der Vermieter darf die Wohnung am letzten Tag des Mietverhältnisses herausverlangen, es sei denn dieser Tag fällt auf einen Samstag, Sonntag oder allge- meinen Feiertag. Dann verschiebt sich die Rückgabe auf den nächsten Werktag.
  • Ob der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgeben darf, ist zwar umstritten. Viele Gerichte geben dem Mieter aber dieses Recht. Hier lohnt eine vertragliche Vereinbarung.

Eine Frage, die sich zum Ende von Mietverhältnissen auf Seiten des Mieters häufig stellt, ist, ob eine Wohnung die noch wesentliche Mängel enthält überhaupt zurück gegeben werden kann. Die Gesetzeslage ist hier allerdings sehr eindeutig.

Der Mieter kann eine Wohnung auch zurückgeben, ohne bspw. die geschuldeten Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Trotz Rückgabe bleibt er dann allerdings ggf. schadensersatzpflichtig.

Verweigert der Vermieter in diesen Fällen die Annahme, gerät er in Annahmeverzug.

Zu der Frage, welche Mängel zwingend behoben werden müssen, verweise ich gerne auf die Artikelserie zu diesem Thema bei Immowelt:

http://ratgeber.immowelt.de/wohnen/recht/urteile-mietrecht/schoenheitsreparaturen/artikel/artikel/auszug-aus-der-mietwohnung-vermieter-muss-grelle-farben-nicht-akzeptieren.html

29 Apr

Rückgabe der Mietwohnung

rueckgabeWas meint der Begriff „Rückgabe der Mietsache“?

Gesetzliche Grundlage: § 546 BGB

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Die Rückgabe kann auf zwei Wegen erfolgen: Der Altmieter gibt sie an den Vermieter heraus oder der Altmieter übergibt sie direkt dem Neumieter im Einverständnis des Vermie-ters. Der letzte Fall kommt selten vor und ist auch nicht ratsam, da der Vermieter keine Kontrolle über den Zustand der Wohnung bei Übergabe hat. Dieser Fall wird daher nicht weiter beachtet.

Die Rückgabe bedeutet in der Praxis regelmäßig, dass der Vermieter allein die tatsächliche Gewalt über die Wohnung erhält. Das ist der Fall, wenn er sämtliche Schlüssel erhält, die der Mieter innehatte. Behält der Mieter auch nur einen einzigen von mehreren Schlüsseln, ist das meist keine Übergabe. Nur wenn der Mieter bspw. einen Schlüssel behält, weil der Vermieter ihm diesen willentlich belässt – etwa um noch (restliche) Schönheitsreparaturen auszuführen – mag trotz Einbehalts eines Schlüssels seitens des Mieter von einer Übergabe gesprochen werden.
Die Rückgabe hat aber auch eine Willenskomponente. Dem Vermieter muss möglich werden (jedoch nicht notwendig im Beisein des Mieters), sich ein umfassendes Bild vom Zu-stand der Wohnung (Mängel, Veränderungen etc.) zu machen. Der Mieter hingegen muss dem Vermieter unzweideutig erkennbar machen, dass er die Sachherrschaft an der Wohnung vollständig aufgeben möchte. Das macht er z.B. nicht, wenn er einfach den Besitz an der Wohnung aufgibt und die Schlüssel dort zurücklässt, ohne dass der Vermieter hiervon weiß oder wenn er Schlüssel an den Vermieter sendet mit dem Hinweis, sie nur zum Ermöglichen von Wohnungsbesichtigungen überlassen zu haben.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

BGH, Urt. v. 19. Nov. 2003 – XII ZR 68/00
Die „Rückgabe“ der Miet-/Pachtsache im Sinne von
§ 558 Abs. 2 BGB a.F./ § 548 Abs. 1 BGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mie- ters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus.

BGH, Urt. v. 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90
Die Rückgabe der Mietsache, an die BGB § 558 Abs. 2 den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Checkliste Übergabe:

Sämtliche Schlüssel vom Mieter an den Vermieter, wobei der Mieter für den Vermieter erkennbar
unzweideutig die Wohnung endgültig aufgeben möchte und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den Zustand der Wohnung zu prüfen.

29 Apr

Teilräumung einer Wohnung

Was ist bei einer Teilräumung einer Wohnung zu beachten

Was ist bei einer Teilräumung einer Wohnung zu beachtenWas ist, wenn der Mieter nur teilweise geräumt hat?

In solchen Fällen liegt nicht immer eine Rückgabe der Wohnung vor. Die Gerichte machen das Vorliegen einer Rückgabe davon abhängig, welcher Aufwand bzw. welche Kosten dem Vermieter für die endgültige Räumung entstehen.

In der Praxis empfiehlt sich für den Vermieter die Teilräumung als Rückgabe zu behandeln, um nicht andernfalls im Hinblick auf die durch den Rückerhalt in Gang gesetzte kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB Nachteile zu erleiden. Denn der Vermieter kann nicht absehen, ob ein möglicherweise später mit der Sache betrautes Gericht eine Rückgabe bejaht oder verneint.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12. Okt. 2004 – 24 U 147/04
Der Mieter erfüllt seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache auch dann, wenn er einzelne Sachen zurücklässt, an denen er offensichtlich nicht mehr inte-ressiert ist, sofern sie nur geringen Raum einnehmen und ihre Beseitigung einen nur unerheblichen Aufwand erfordert. Dies ist nicht der Fall, wenn er mehrere
Maschinen und Kraftfahrzeuge sowie einen Tresor von 600 kg Gewicht zurücklässt.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Okt. 2004 – 10 U 21/04
Ob das Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen lediglich eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung oder eine unvollständige Räumung darstellt, hängt entscheidend von Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände und ggf. dem Kostenaufwand für ihre Beseitigung ab.

KG, Urt. v. 21. Okt. 2002 – 8 U 252/01
Ein Grundstücksmieter kommt seiner Rückgabepflicht nicht nach, wenn er Sachen in nicht nur unerheblichem Umfang auf dem Grundstück zurücklässt (hier: Streifenfundament und Betonflächen auf ca. 10% des Mietgrundstücks). 

Checkliste Teilräumung:

Eine Teilräumung der Wohnung ist keine Rückgabe, wenn der Mieter Sachen in nicht nur unerheblichem Umfang auf dem Grundstück zurücklässt, was schon der Fall sein kann, wenn 10% der Wohnung noch belegt sind.
In der Praxis empfiehlt sich dennoch die Teilräumung als Rückgabe zu behandeln, um nicht wegen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB Nachteile zu erleiden.

22 Apr

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die Abnahmebegehung:

Gerade im Hinblick auf eine mögliche Streitvorbereitung lohnt es, sich der rechtlichen Bedeutung der Abnahmebegehung bewusst zu sein.

Im Wege der Abnahmebegehung können Beweismittel geschaffen werden, die später in einem Rechtsstreit dazu dienen, die eigene Situation zu untermauern.

Als Beweismittel kommen Zeugen in Betracht, etwa Mitarbeiter der Hausverwaltung oder Freunde und Bekannte des Mieters. Auch ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll ist ein Beweismittel, und zwar in Form einer Urkunde. Fotos sind hingegen keine Beweismittel. Sie sind nur Indizien. Als solche werden sie vom Gericht dennoch meist interessiert zur Kenntnis genommen.

Selbstverständlich kann der Zustand einer Wohnung auch ohne Abnahmebegehung, d.h. ohne Beisein der anderen Vertragspartei, aber im Beisein von Zeugen protokolliert und fotografiert werden. Sofern jedoch eine Abnahmebegehung stattfindet, eröffnen sich die genannten Möglichkeiten.