08 Jul

Deloitte-Report zu Erwartungen, Trends und Risiken der Branche

München (ots) – Die deutsche Immobilienwirtschaft erwartet eine positive Entwicklung der Konjunktur und rechnet mit Umsatzzuwächsen. Damit liegen die befragten Real Estate CFOs mit ihren Erwartungen deutlich über jenen der restlichen Wirtschaft, wie der Deloitte-Report „Ausblick Real Estate“ zeigt. Die Branche plant entgegen dem Trend anderer Branchen eine Erhöhung der Investitionen und Neueinstellungen. Strategische Priorität besitzt vor allem die Steigerung des operativen Cashflows, es sollen aber auch Kosten gesenkt und der Verschuldungsgrad reduziert werden. Die größten Sorgen bereiten den CFOs der Real-Estate-Unternehmen die Gefahr steigender Energiekosten. Als weitere Risiken werden das instabile Finanzsystem sowie steigende Lohnkosten und Kapitalknappheit gesehen. Die wichtigste Konsequenz aus der Energiewende ist für die Real Estate CFOs Optimierung der Energieeffizienz

„Alle Wirtschaftszweige sehen steigende Energiekosten negativ. Und gerade für Unternehmen mit hohem Energiekostenanteil ist die Energiewende ein kritischer Faktor. Insbesondere auf die Immobilienbranche kommen hier in den nächsten Jahren immense Mehrkosten zu“, erklärt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate bei Deloitte.

Immobilienunternehmen erwarten steigende Umsätze

92 Prozent aller befragten Immobilienunternehmen erwarten eine positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Die CFOs sehen ihre finanziellen Erfolgsaussichten dabei antizyklisch: 85 Prozent rechnen für die nächsten 12 Monate mit steigenden Umsätzen, während die anderen Wirtschaftszweige nur zu gut einem Drittel von höheren Einnahmen ausgehen. Gleichzeitig ist die Bereitschaft der Immobilienwirtschaft neue Mitarbeiter einzustellen und zu investieren sehr viel höher als in der restlichen Wirtschaft.

Investitionen im Fokus

Mehr als die Hälfte der befragten Real Estate CFOs räumt der Erhöhung des operativen Cashflows hohe Priorität ein. Kostensenkungen und die Reduzierung des Verschuldungsgrades stehen bei fast jedem zweiten CFO ganz oben auf der Agenda.

Deutsche Immobilienwirtschaft optimistisch

Die Immobilienbranche ist sehr viel investitionsfreudiger als die übrige Wirtschaft. Während andere Industrien sich fast ausschließlich auf Rationalisierungsmaßnahmen fokussieren und ihre Ausgaben im Bereich Neuinvestitionen reduzieren, setzen die Real Estate CFOs in hohem Maße auf Wachstumsinvestitionen.

Energiekosten größtes Risiko

CFOs haben ein neues Risiko auf dem Radar: Sahen die CFOs in den Energiekosten 2012 noch kein besonderes Risiko, liegen die steigenden Energiepreise in der aktuellen Umfrage mit der Sorge um das instabile Finanzsystem mit 38 Prozent gleichauf. Als weiteres Risiko bewerten etwa ein Drittel steigende Lohnkosten und ein knappes Viertel die Kapitalknappheit. Einen Nachfragerückgang befürchtet dagegen kaum noch ein Teilnehmer.

Dies zeigt, dass die Energiewende eine besondere Herausforderung für Immobilien-CFOs ist. Für 77 Prozent der Befragten hat die Erhöhung der Energieeffizienz höchste Priorität, erst danach folgt mit 38 Prozent die Optimierung der Energiebeschaffung. Allerdings erwartet nur ein gutes Drittel Kostensenkungen durch höhere Energieeffizienz. Immerhin knapp ein Drittel will die Energiewende zum Auf- und Ausbau neuer Geschäftsfelder nutzen.

„Die CFOs der deutschen Immobilienwirtschaft blicken deutlich zuversichtlicher in die Zukunft als ihre Kollegen in den anderen Wirtschaftszweigen. Ihre Investitionsplanung ist offensiv und auf Wachstum ausgerichtet“, resümiert Michael Müller.

Den vollständigen Report finden Sie unter http://ots.de/pa6xT zum Download.

Über Deloitte

Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweitenNetzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. „To be the Standard of Excellence“ für rund 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich.

Die Mitarbeiter von Deloitte haben sich einer Unternehmenskultur verpflichtet, die auf vier Grundwerten basiert: erstklassige Leistung, gegenseitige Unterstützung, absolute Integrität und kreatives Zusammenwirken. Sie arbeiten in einem Umfeld, das herausfordernde Aufgaben und umfassende Entwicklungsmöglichkeiten bietet und in dem jeder Mitarbeiter aktiv und verantwortungsvoll dazu beiträgt, dem Vertrauen von Kunden und Öffentlichkeit gerecht zu werden.

Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine „private company limited by guarantee“ (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns.

© 2013 Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

02 Jul

Steuerersparnis bei behindertengerechten Umbau

Eltern durften behindertengerechten Umbau steuerlich geltend machen

Berlin (ots) – Der Fiskus wird bei Umbauten von Wohnungen und Häusern, die vom Eigentümer als außergewöhnliche Belastungen steuerlich abgesetzt werden sollen, gerne mal hellhörig. Denn die Allgemeinheit muss eine solche Maßnahme nur dann mitfinanzieren, wenn es sich um zwangsläufige Aufwendungen handelt, die beim Rest der Steuerzahler nicht anfallen. Die behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnobjekts für ein Familienmitglied fällt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS häufig unter diese Rubrik. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 16/10)

Der Fall:

Eines der Kinder eines Ehepaares war von Geburt an schwerbehindert. Der Grad der Behinderung betrug 100 Prozent. Als die Eltern ein altes Haus aus dem Jahr 1900 erwarben, beschlossen sie größere Umbauarbeiten, unter anderem den Einbau einer bodengleichen Dusche und andere Erleichterungen in dem 79 Quadratmeter großen Bereich des Objekts, den ihre Tochter benutzen sollte. Die Kosten für die Pflege verringerten sich dadurch erheblich. Trotzdem verweigerte der Fiskus eine Anerkennung dieser rund 34.000 Euro als außergewöhnliche Belastung. Die Bauherren hätten schließlich einen materiellen Gegenwert erhalten.

Das Urteil:

Der Bundesfinanzhof beurteilte die Angelegenheit großzügiger. Es handle sich unverkennbar um deutlich höhere Aufwendungen, als sie der überwiegenden Mehrheit der Steuerpflichtigen erwüchsen. Auch sei das nicht bereits durch Kinderfreibetrag oder Pflege-Pauschbetrag abgegolten, weswegen man der Familie die steuerliche Anerkennung nicht verweigern dürfe. Die Erlangung eines eventuellen Gegenwerts trete hier in den Hintergrund.

02 Jul

Heim oder Nichtheim, das sind hier die Fragen Interhyp gibt Antworten auf häufig gestellte Fragen von Erstkäufern

München (ots) – Was ist ein Beleihungsauslauf? Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Die typischen Fragen von Erstkäufern zeigen, wie unsicher viele Neulinge beim komplexen Thema Immobilienfinanzierung sind. „Immobilienkäufer sind heute etwas schlechter vorbereitet als noch vor einigen Jahren. Gründe sind der Wunsch, das Geld möglichst schnell in Betongold anzulegen und die Tatsache, dass Objekte wegen der hohen Nachfrage teilweise nur kurze Zeit verfügbar sind. Man will sich schnell entscheiden“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Hinzu kommt, dass die Mehrheit der Deutschen nur eine Immobilie im Leben kauft. Interhyp hat typische Fragen zusammengetragen, mit denen Berater im Erstkontakt konfrontiert werden – und gibt Antworten.

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Wer bisher seine monatliche Miete gut schultern und zusätzlich bereits Geld zur Seite legen konnte, hat bei einem entsprechenden Einkommen grundsätzlich gute Chancen. Für Immobilieninteressenten ist dennoch eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben unumgänglich. „Kontoauszüge helfen, sich einen Überblick zu verschaffen“, sagt Goris. Ausgehend von dem Betrag, der monatlich zur Verfügung steht, kann mit Hilfe von Budgetrechnern im Internet kalkuliert werden, wie viel Kredit sich zu den aktuellen Zinskonditionen aufnehmen lässt. Allerdings ist zu bedenken, dass beim Immobilienkauf auch Nebenkosten, etwa für Makler oder Grunderwerbsteuern anfallen.

Was ist genau mit Nebenkosten gemeint und mit welchen Finanzierungsnebenkosten muss ich rechnen?

„Viele Bauherren und Immobilienkäufer unterschätzen den Umfang der Nebenkosten“, sagt Michiel Goris. Die Nebenkosten umfassen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grunderwerbssteuer sowie Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren. Diese Kosten sollten über das Eigenkapital abgedeckt werden. „Die Nebenkosten machen häufig, je nachdem, wie und wo die Immobilie erworben wird, in der Regel mindestens 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen beim Immobilienerwerb von Anfang an berücksichtigt werden. Wie hoch die Nebenkosten sind, muss bei jeder Immobilie neu kalkuliert werden“, sagt Goris. Nicht zu vergessen sind zudem die laufenden Nebenkosten, die sich aus dem späteren Immobilienbesitz ergeben.

Was bedeutet Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht den kompletten Kaufpreis und die Nebenkosten mit Fremdmitteln bestreiten, also mit einem Kredit finanzieren. Als Eigenkapital wird der Anteil bezeichnet, mit dem man selbst einen Teil der Wohnung oder eines Hauses kaufen kann. Empfehlenswert ist meist, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Denn: Wer viel Eigenmittel hat, braucht weniger Fremdmittel. Die Konditionen für den Immobilienkredit verbessern sich mit steigender Höhe des Eigenkapitals, da das Risiko für die finanzierende Bank sinkt. Je höher die Eigenkapitalquote, desto kürzer ist wegen der niedrigen Kreditsumme zudem die Laufzeit des Kredits und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Laut Interhyp ist es in vielen Fällen empfehlenswert, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus dem Ersparten zu finanzieren.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Laut Interhyp haben viele Kreditnehmer Probleme mit dem Begriff Beleihungsauslauf. Der Eigenkapitaleinsatz ist für Banken eine wichtige Größe, um den so genannten Beleihungsauslauf (BLA) zu berechnen, der wiederum die Höhe der Kreditzinsen bestimmt. Um den Beleihungsauslauf zu kalkulieren, ermittelt das Kreditinstitut zunächst den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert stellt den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie dar. Die Faustformel: Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Beleihungswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 90.000 Euro erforderlich. Schließlich muss der Immobilienkäufer für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten wie Notar rund 110.000 Euro bezahlen. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 100 Prozent. Die Konditionen werden in der Regel günstiger, je niedriger der Beleihungsauslauf ist. Die Grenzen für bessere Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, oft gelten aber zum Beispiel bei einem Beleihungsauslauf unter 80 oder unter 60 Prozent günstigere Zinsen.

Was bedeutet Zinsbindung?

Am häufigsten werden Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Das heißt: Der Kreditnehmer zahlt zehn Jahre lang den vereinbarten Kreditzins. Zehn Jahre lang kennt er seine feste monatliche Kreditrate und hat so Planungssicherheit. Danach muss, wenn der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt wurde, ein neuer Kredit vereinbart werden – die so genannte Anschlussfinanzierung. Die Gesamtlaufzeit des Kredites ist meist nicht identisch mit der Zinsbindungsfrist. Kredite sind mit Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren erhältlich. Welche Zinsbindung für den Kreditnehmer ratsam ist, hängt von vielen Faktoren ab – wie der Einkommenssituation, dem Sicherheitsbedürfnis oder der geplanten Haltedauer des Objektes.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die Höhe der Tilgungsrate hängt in erster Linie davon ab, wann der Käufer schuldenfrei sein möchte. In der Regel sollte man den Zeitrahmen vom Eintritt des Ruhestands abhängig machen. Weitere Faktoren sind die Höhe des Darlehens und der Zinssatz. Denn je niedriger die Kreditzinsen, desto länger dauert es paradoxerweise, bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Michiel Goris führt aus: „Beim gegenwärtig stabilen Zinstiefniveau ist es sinnvoll, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen.“

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen Finanzierungsvolumen von 7,7 Milliarden Euro in 2012 ist die Interhyp AG der größte Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern entwickelt aus dem Angebot von mehr als 300 Banken und Sparkassen die für den Kunden optimale Finanzierungstruktur. Die über 300 Interhyp-Berater sind Spezialisten für die private Baufinanzierung und erstellen anhand der individuellen Bedürfnisse jedes Kunden eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung. In bundesweit 57 Standorten sind die Interhyp-Berater persönlich erreichbar: Aachen, Aschaffenburg, Augsburg, Balingen, Bayreuth, Berlin, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Braunschweig, Bremen, Celle, Chemnitz, Crailsheim, Dortmund, Düsseldorf, Emden, Erfurt, Essen, Euskirchen, Frankfurt, Freiburg, Friedrichshafen, Gera, Gießen, Gütersloh, Gummersbach, Hamburg, Hannover, Ingolstadt, Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kempten, Kiel, Koblenz, Köln, Landshut, Leipzig, Limburg, Lüneburg, Lutherstadt Wittenberg, Magdeburg, Mannheim, Memmingen, München, Münster, Nürnberg, Oldenburg, Osnabrück, Potsdam, Saarbrücken, Schwerin, Stuttgart, Ulm, Weiden und Wiesbaden.

01 Jul

Verbraucherrat: Baurecht Gewährleistung und Gewährleistungsmängel

Berlin (ots) – Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.

Das Problem: keine vertragsgerechte Bauleistung

Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.

Worauf kommt es an?

Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet

Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine – auch schriftliche – Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme

An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.

Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen

Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung – in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.

Wichtig: Ansprüche geltend machen

Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.

Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren

Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein. BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern – beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.

Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.

www.bsb-ev.de

Zum Thema Wohnungsübergabe empfehlen wir auch den kleinen Ratgeber zum Theme Rückgabe der Wohnung, erschienen bei Smiling Cat Publishing.

26 Jun

Traumlage schlägt Dachdämmung

Marktmonitor Immobilien 2013: Traumlage schlägt Dachdämmung

Nürnberg (ots) – Kaufinteressenten verzichten bei Immobilien auf einen hohen Energiestandard, wenn Lage und Preis stimmen – das zeigt die aktuelle Ausgabe des Marktmonitor Immobilien von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen / Sanierungsrückstand hat kaum Auswirkungen auf Marktwert von Objekten in Top-Lagen

Umweltbewusstsein hin oder her: Stimmen Lage, Preis und Größe, ist es vielen Immobiliensuchenden zunehmend egal, ob ihr künftiges Heim energetisch auf dem neuesten Stand ist oder nicht. Das zeigt die repräsentative Studie Marktmonitor Immobilien 2013 von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, und Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Während vor einem Jahr knapp die Hälfte (45 Prozent) aller befragten deutschen Makler angab, dass bereits der Anschein eines energetischen Sanierungsrückstands den Marktwert einer Immobilie mindern kann, glauben das aktuell noch 35 Prozent.

In der aktuellen Studie sind viele der befragen Makler davon überzeugt, dass den Interessenten andere Merkmale wie Größe, Preis und Lage wichtiger sind als Energieeffizienz: 40 Prozent geben an, dass sich Immobilien in Top-Lagen, die sich augenscheinlich auf energetisch niedrigem Niveau befinden, trotzdem gut verkaufen. Im Vorjahr teilten lediglich 35 Prozent diese Meinung, 2011 waren es 33, im Jahr 2010 32 Prozent.

Dass Immobilien, die über keinen hohen Energiestandard verfügen, zunehmend von negativen Auswirkungen auf den Preis verschont bleiben, zeigt auch die Einschätzung der Makler. Drückte eine schlechte Energiebilanz laut der Befragten den Immobilienpreis im Jahr 2012 noch um 21 Prozent, geben die Makler den zu erwartenden Preisabschlag

2013 mit durchschnittlich 18 Prozent an.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick: Stimmen Sie der Aussage zu, dass bereits der Anschein eines energetischen Rückstands den realisierbaren Kaufpreis einer Immobilie negativ beeinflussen kann?

– Ja, stimme unbedingt zu: 35 Prozent

– Ja, aber nicht bei Immobilien in Top-Lagen: 40 Prozent

– Nur bedingt, andere Merkmale sind wichtiger: 18 Prozent

– Nein, wenn alles andere stimmt, hat das kaum bis keine

Auswirkung: 6 Prozent

– Keine Angabe: 2 Prozent

Falls ja, wie hoch ist Ihrer Erfahrung nach ein solcher Abschlag in Prozent?

– Nord: 19,2 Prozent

– Süd: 16,3 Prozent

– West: 18,2 Prozent

– Ost: 20 Prozent

– Gesamt: 17,8 Prozent

Über den Marktmonitor Immobilien 2013

Der Marktmonitor Immobilen 2013 ist eine repräsentative Studie von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes, Inhaber der Professur für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule Nürtingen-Geislingen. Die Daten für die Studie wurden innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, an dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teilnehmen.

Befragt wurden 560 zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland.

Die gesamte Studie Marktmonitor Immobilien 2013 kann ab sofort hier heruntergeladen werden: http://ots.de/bc4h3.

Diese und andere Pressemitteilungen von immowelt.de finden Sie in unserem Pressebereich unter http://presse.immowelt.de.

Über immowelt.de:

Das Immobilienportal www.immowelt.de ist mit monatlich 4,2 Millionen Besuchern (comScore, Stand: September 2012) und bis zu 1,2 Millionen Immobilienangeboten pro Monat einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien.

25 Jun

Kaufbarometer

Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten werden deutlich teurer

Nürnberg (ots) – Innerhalb eines Jahres ziehen die Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten um bis zu 20 Prozent an / Die Preise reichen von durchschnittlich 1.132 Euro pro Quadratmeter in Dortmund bis zu 5.027 Euro in München, das zeigt das aktuelle Kaufbarometer von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale / München ist erneut die teuerste Großstadt, Dortmund und Essen sind am günstigsten

Die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt dreht sich weiter: Während sich die Mieten in den 14 größten deutschen Städten seit 2012 allmählich stabilisieren oder sie nur leicht anziehen, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen vielerorts erheblich gestiegen. Preissteigerungen unter 10 Prozent sind dabei die Ausnahme, das zeigt das Kaufbarometer von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Preise steigen vor allem in Berlin und Leipzig deutlich

Berlin strahlt auf viele Wohnungskäufer eine hohe Anziehungskraft aus. Das große Kaufinteresse kann durch die verhältnismäßig geringe Bautätigkeit der letzten Jahre aber nicht gedeckt werden. Vor allem in Szenebezirken ist das Wohnungsangebot begrenzt. Die starke Nachfrage treibt die Preise seit 2012 um 20 Prozent nach oben (2.586 Euro). Auch Leipzig wird bei Wohnungskäufern immer beliebter, die Preise steigen um 20 Prozent auf 1.379 Euro pro Quadratmeter.

In den süddeutschen Großstädten steigen die Wohnungspreise ebenfalls markant. So zahlen Wohnungskäufer in München 15 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Der Münchner Wohnungsmarkt scheint kaum Preisgrenzen zu kennen und knackt erstmals die 5.000-Euro-Marke. In Toplagen wie Lehel werden Wohnungen zu Spitzenpreisen von 13.700 Euro pro Quadratmeter angeboten. In Nürnberg steigen die Preise um 18 Prozent auf 2.107 Euro, in Stuttgart um 12 Prozent auf 2.475 Euro.

Dagegen fallen die Preissteigerungen im Norden der Republik deutlich moderater aus. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Preise in Bremen um 6 Prozent teurer (1.318 Euro), in Hamburg um 7 Prozent (3.324 Euro). Wohnungen in Hannover kosten im Schnitt 10 Prozent mehr als noch vor einem Jahr, der Durchschnittspreis liegt bei 1.339 Euro pro Quadratmeter.

Dortmund und Essen sind die günstigsten Großstädte

Wie das Kaufbarometer von immowelt.de zeigt, sind Eigentumswohnungen im Ruhrgebiet am günstigsten. In Dortmund wird der Quadratmeter für 1.132 Euro angeboten – 41 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt (1.905 Euro). Der Essener Immobilienmarkt zeigt ein ähnliches Bild: Mit durchschnittlich 1.200 Euro pro Quadratmeter liegen die Wohnungspreise 37 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt.

Seit dem letzten Jahr weisen die Dortmunder und Essener Wohnungspreise steigende Tendenzen auf. Denn die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der letzten Jahre zeigen Wirkung. Der Strukturwandel beginnt zu greifen und beeinflusst auch den Immobilienmarkt positiv – seit 2012 sind die Wohnungspreise in Dortmund um 4 Prozent gestiegen, in Essen um 6 Prozent.

Für das Kaufbarometer wurden die Wohnungspreise in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern untersucht. Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise waren insgesamt 29.000 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurden die Kaufpreise von im 1. Quartal 2013 auf immowelt.de angebotenen Wohnungen mit den Preisen des 1. Quartals 2012. Die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Der deutsche Durchschnittspreis errechnet sich aus allen auf immowelt.de zum Kauf angebotenen Wohnungen im Untersuchungszeitraum.

Die Kaufpreise für Wohnungen in den 14 größten deutschen Städten im Überblick:

Platz  Stadt              Kaufpreise   Veränderung gegenüber 
                                          Vorjahresquartal 
1      München            5.027 Euro        +15 Prozent 
2      Hamburg            3.324 Euro         +7 Prozent 
3      Frankfurt a. M.    3.104 Euro        +10 Prozent 
4      Berlin             2.586 Euro        +20 Prozent 
5      Stuttgart          2.475 Euro        +12 Prozent 
6      Düsseldorf         2.450 Euro        +14 Prozent 
7      Köln               2.217 Euro        +18 Prozent 
8      Nürnberg           2.107 Euro        +18 Prozent 
9      Dresden            1.861 Euro        +13 Prozent 
10     Leipzig            1.379 Euro        +20 Prozent 
11     Hannover           1.339 Euro        +10 Prozent 
12     Bremen             1.318 Euro         +6 Prozent 
13     Essen              1.200 Euro         +6 Prozent 
14     Dortmund           1.132 Euro         +4 Prozent 
Deutschland gesamt:       1.905 Euro         +9 Prozent
25 Jun

Die teuersten Reihenhäuser Niedersachsens stehen in Hannover

Hannover (ots) – Hannover ist die Stadt mit den höchsten Preisen für gebrauchte Reihenhäuser in Niedersachsen. Käufer müssen hier im Durchschnitt mehr als 200.000 Euro aufbringen. Auf den Plätzen zwei und drei der niedersächsischen Preisskala folgen die Landkreise Göttingen und Harburg: In beiden Regionen liegen die Standardpreise für gebrauchte Reihenhäuser deutlich über 180.000 Euro.

Die Ergebnisse stammen aus dem neuen Kaufpreisspiegel, den die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin – Hannover (LBS Nord) für das erste Quartal 2013 veröffentlicht hat. Die Auswertung wird regelmäßig in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut empirica erstellt.

Grundlage sind die Verkaufsangebote für Reihenhäuser in den niedersächsischen Tageszeitungen und Online-Portalen.

„Insbesondere in den Städten ist die Nachfrage nach gebrauchten Reihenhäusern deutlich höher als das derzeitige Angebot. Die Preise sind daher weiter gestiegen, bleiben aber noch im Rahmen. Für Wohneigentumsinteressenten ist die Situation wegen der günstigen Zinsen weiterhin sehr vorteilhaft“, erklärt Dr. Rüdiger Kamp, Vorstandsvorsitzender der LBS Nord.

Mit aktuell 225.000 Euro liegt der Standardpreis für ein gebrauchtes Reihenhaus in Hannover um 13 Prozent über dem Niveau des Jahres 2008. Das bedeutet: Für den Hauskauf muss ein Durchschnittshaushalt das Sechsfache seines Jahreseinkommens aufbringen, so die Analyse von empirica. Die Spitzenpreise in Hannover erreichen sogar über 250.000 Euro für Gebrauchtobjekte.

Zu den teureren Regionen zählen auch die Landkreise Göttingen und Harburg mit typischen Angebotspreisen von 189.500 beziehungsweise

185.500 Euro. Standardpreise über 170.000 Euro werden in der Stadt Braunschweig sowie im Umland von Hannover verlangt. Für höherwertige Objekte in den genannten Regionen wird deutlich mehr fällig: Ein Viertel der Häuser wird für 200.000 Euro und mehr angeboten.

Die höchsten Preissteigerungen bei gebrauchten Reihenhäusern erlebten die Landkreise Wolfenbüttel und Emsland: Gegenüber 2008 nahmen die typischen Angebotspreise um jeweils 22 Prozent zu.

Die günstigsten Häuser aus zweiter Hand finden sich in den Landkreisen Uelzen und Helmstedt. Als Standardpreis werden hier jeweils unter 80.000 Euro verlangt. Entsprechend lässt sich ein Hauskauf bereits mit rund zwei durchschnittlichen Jahreseinkommen verwirklichen.

24 Jun

Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung

Hamburg (ots) – Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.

Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde? Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten, sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind.

Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

Originalmeldung:   http://www.immonet.de/service/wohnung-hund.html

19 Jun

Wärmegesetz in Baden-Württemberg

Geplante Novelle benachteiligt Ölheizungsbesitzer

Hamburg (ots) – Die Landesregierung will das Erneuerbare-Wärmegesetz verschärfen. Ölbeheizte Haushalte treffen die neuen Regelungen besonders hart.

Die von der Landesregierung in Baden-Württemberg beschlossenen Eckpunkte zur Novellierung des Erneuerbare-Wärmegesetzes (EWärmeG) verschärfen die bestehenden Anforderungen an Hausbesitzer deutlich. Bislang ist ein Anteil von zehn Prozent erneuerbarer Energie bei der Wärmeerzeugung vorgeschrieben, sobald der Heizkessel eines Gebäudes ausgetauscht wird. Zukünftig soll der Pflichtanteil 15 Prozent betragen.

Das Institut für Wärme und Oeltechnik e. V. (IWO) sieht die Verschärfung des Wärmegesetzes kritisch. Für Hausbesitzer seien damit vor allem deutlich höhere Kosten bei einer Sanierung verbunden. Adrian Willig, stellvertretender Geschäftsführer des IWO, dazu: „Mit der neuen Regelung wird in Baden-Württemberg eine Sanierung der Heizungsanlage mehr als doppelt so teuer wie in den angrenzenden Ländern. Gegenüber rund 9.000 Euro für die Installation einer effizienten Öl-Brennwertheizung, müsse ein Ölheizungsbetreiber für eine ausreichend große Solaranlage weitere 10.000 Euro aufbringen, um das Wärmegesetz zu erfüllen, so Willig. Bei Umstellung auf eine Wärmpumpe oder eine Pelletheizung belaufen sich die Kosten nach Angaben des Fachverbands Sanitär Heizung Klima Baden-Württemberg sogar auf bis zu 25.000 Euro.

„Obwohl noch nicht einmal die Ziele des derzeit geltenden Gesetzes erreicht wurden, wird jetzt schon wieder an der ordnungspolitischen Schraube gedreht. Noch höhere Anforderungen werden dazu führen, dass sich noch weniger Bürger eine Sanierung leisten können. Dieser Effekt ist seit der Einführung des Wärmegesetzes im Januar 2010 zu beobachten. Faktisch werden zu viele alte und damit in der Regel ineffiziente Heizungen weiter betrieben. So erreicht man die Ziele der Energiewende sicher nicht“, sagt Adrian Willig. Statt bestimmte Technologien vorzuschreiben, solle es den Bürgern überlassen bleiben, welche Heiztechnik die beste für ihre Häuser ist.

Option Bioheizöl gestrichen

Bioheizöl soll nach dem Willen der Landesregierung in Zukunft nicht mehr als Option zur Erfüllung des geforderten Anteils erneuerbarer Energie möglich sein. Diese Einschränkung ist aus IWO-Sicht nicht zielführend: „Für Eigenheimbesitzer, die sich keine teure Sanierung leisten können, oder für den Mietwohnungsbereich, wäre gerade die Nutzung von Bioheizöl in Kombination mit der neu vorgesehenen Erfüllungsoption „Sanierungs-fahrplan“ eine kostengünstige Lösung, um die Auflagen zu erfüllen“, so Willig.

 

18 Jun

Mietpreisbremse ist ungerecht

Umfrage: Ökonomen gegen weitere Mietpreisregulierung Mietpreisbremse ist ungerecht

Berlin (ots) – Die Einführung einer Deckelung von Mieten bei Neuverträgen ist der falsche Weg. Dadurch würden Investoren abgeschreckt und weniger Wohnraum entstehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Befragung von 91 Wirtschaftswissenschaftlern, die von der IW Consult, einer Tochtergesellschaft des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), im Auftrag der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der WirtschaftsWoche (WiWo) durchgeführt wurde.

Nachdem bereits zum 1. Mai 2013 die Deckelung für bestehende Mietverhältnisse in Kraft getreten ist, diskutiert die Politik aktuell die Begrenzung der Mietpreissteigerung bei Neuverträgen. Während das Meinungsbild der befragten Professoren zu der seit Anfang Mai geltenden Neuregelung relativ ausgeglichen ist, lehnen drei Viertel der Experten (68 von 91) eine solche Begrenzung für Neuverträge rundweg ab. „Ein weiterer Eingriff in den Wohnungsmarkt wäre ungerecht und ist unnötig. Im Gegenteil: gäbe es weniger Reglementierung und würde sich die Politik ernsthafter an die Prinzipien der Sozialen Marktwirtschaft halten, würde der Wettbewerb für Investitionen und mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen. Die diskutierte Mietpreisbremse wird die Lage für Mieter nicht verbessern, sondern genau die gegenteilige Wirkung erzielen und das Angebot an neuem Wohnraum verringern“, so INSM-Geschäftsführer Hubertus Pellengahr.

Ebenso glaubt die große Mehrheit (67 von 91) der befragten Ökonomen nicht, dass sich mit Mietpreisbremsen Übertreibungen auf Wohnungsmärkten dauerhaft eindämmen lassen. Vielmehr sehen 70 der 91 befragten Wirtschaftswissenschaftler die Gefahr, dass ein Eingriff in die Wohnungsmärkte dazu führt, dass sich Investoren zurückziehen und somit weniger neue Wohnungen gebaut würden.

Prof. Dr. Michael Bräuninger, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut, der an der Umfrage teilgenommen hat: „Eine Deckelung der Mieten verringert die Investitionsanreize und verlängert damit das Problem. Um den Wohnungsbau zu fördern, sollten Bebauungsgebiete ausgewiesen werden. Außerdem sollte in den Städten eine Verdichtung erfolgen.“ Die Befragung für das vorliegende IW-Expertenvotum fand in der Zeit vom 21. bis zum 31. Mai 2013 statt und wurde online durchgeführt. 91 Professoren, die an Universitäten in Deutschland tätig sind, haben sich an der Befragung beteiligt.

Die gesamte Umfrage inklusive Grafiken finden Sie unter www.deutschland-check.de