Die strafrechtliche Haftung des Immobilienverwalters

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Inhalt

  1. Einleitung .
  2. Vewaltertätigkeiten mit strafrechtlichem Risiko.
  3. Verwaltertätigkeiten im Rahmen von Verkehrssicherungspflichten.

Fall 1: Streupflichten und Knochenbrüche.

  • 229 StGB Fahrlässige Körperverletzung.
  • 13 StGB Begehen durch Unterlassen.

Exkurs: Garantenstellungen:

Fall 2 (Abwandlung von Fall 1): Ein tödlicher Sturz auf Eis.

  • StGB Fahrlässige Tötung.

Fall 3: Ein Sturm und zwei Eigentümerversammlungen.

Fall 4: Die Leckage im Öltank.

  • 324a StGB Bodenverunreinigung.

Fall 5: Legionellenbefall

  • 16 Abs. 7 TrinkwV.

Anlage 3, Teil II TrinkwV.

Fall 6: Ein Spielplatz mit defekter Rutsche.

  • 226 Schwere Körperverletzung.
  1. Verwaltertätigkeiten abseits von Verkehrssicherungspflichten.

Fall 7: Eine Versicherung an Eides Statt

  • 156 StGB Falsche Versicherung an Eides Statt
  • 263 StGB Betrug.

Fall 8: Verwendung der Instandhaltungsrücklage.

  • 266 StGB Untreue.

Fall 9: Die Sammelanlage von Kautionsgeldern.

Fall 10: Der Zweitschlüssel

  • 123 StGB Hausfriedensbruch.

Exkurs: Rechtfertigungsgründe:

  • 32 StGB Notwehr.
  • 34  Rechtfertigender Notstand.

Einwilligung:

Einverständnis:

Mutmaßliche Einwilligung:

    • 859  Selbsthilfe des Besitzers (Besitzkehr oder Besitzwehr)

 

  • 229  Selbsthilfe.
  • 228  Notstand (Defensivnotstand).
  • 904  Notstand (Aggressivnotstand).

Fall 11 (Abwandlung von Fall 10): Der Zweitschlüssel, Teil II

 

Eines gleich zu Anfang: Die strafrechtliche Relevanz eines Handelns beginnt häufig schon bei fahrlässigem Handeln. Es bedarf nicht immer eines kriminellen Vorsatzes oder gar einer Absicht. Insofern will diese Abhandlung auch nicht als moralischer Appell dienen, nicht vorsätzlich kriminell in Erscheinung zu treten. Vielmehr geht es darum aufzuzeigen, wie schnell ein Immobilienverwalter in seiner alltäglichen Praxis durch Unachtsamkeit die nötige Sorgfalt verfehlen kann und dadurch nicht nur zivilrechtlichen sondern auch strafrechtlichen Problemen gegenüber steht.

Das sollte ein Immobilienverwalter beachten, weil seine Tätigkeiten zunehmend in den Fokus von strafrechtlichen Ermittlungsbehörden rücken. Das ist nicht die Konsequenz von gestiegener krimineller Energie seitens dieses Berufsstandes. Vielmehr sind die Behörden sensibler geworden und Hemmschwellen, Vorkommnisse einer Staatsanwaltschaft zur Kenntnis zu bringen, gesunken. Eine geänderte Situation, auf die sich ein Immobilienverwalter einstellen sollte.

Denn strafrechtliche Verfolgungen sind nicht nur schlecht für die eigene Reputation; sie sind für den Verwalter auch wirtschaftlich von großem Nachteil.

So muss etwa ein Verwalter seinen Auftraggebern mitteilen, wenn gegen ihn wegen einschlägiger Vorwürfe Anklage erhoben wurde; er darf nicht abwarten, bis er verurteilt wurde. Klärt er hierüber seine Auftraggeber nicht auf, ist das ein Grund, ihn seines Amtes als WEG-Verwalters zu entheben bzw. den Dienstvertrag mit ihm zu kündigen. Außerdem deckt regelmäßig die Haftpflichtversicherung des Verwalters nicht die strafrechtliche Komponente seiner Tätigkeit.

Daher tut ein Immobilienverwalter gut daran, ein einschlägiges Problembewusstsein zu entwickeln, strafrechtlich relevante Vorgänge zu vermeiden.