13 Nov

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse führt zu Verfall
Mietpreisbremse führt zu Verfall

Mietpreisbremse führt zu Verfall

Warum ein staatlicher Eingriff zu höheren Mieten führt

Im Rahmen ihrer Koalitionsgespräche haben sich Union und SPD darauf verständigt, dem teilweise immensen Anstieg von Mieten – gerade in beliebten Großstädten – entgegenzuwirken. Das angedachte Mittel heißt Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf danach die neue Miete nicht über einem festzulegenden Prozentsatz über der ortsüblichen Miete liegen.

Auf diese Weise soll dem gesellschaftlichen Problem der Gentrifizierung entgegengewirkt werden; Mieter mit geringen und normalen Einkommen sollen vor allzu gierigen Vermietern geschützt werden. Das mag ein beachtliches Ziel sein. Doch besteht Anlass zur Sorge, dass eine staatliche Preisregulierung das Gegenteil bewirkt.

Der Markt regelt Angebot und Nachfrage besser als der Staat

Staatliche Eingriffe in Preise bleiben nicht ohne Auswirkungen für das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage, nach welchen sich üblicherweise Preise ausrichten. Bestimmen staatliche Vorgaben, dass der Preis für ein Produkt wie etwa eine Mitwohnung unterhalb des Preises liegen soll, der sich durch Angebot und Nachfrage ergeben hätte, mehrt der neue, niedrigere, staatlich vorgegebene Preis die Menge derer, die sich das Produkt leisten können. Genau das ist eigentlich auch gewollt. Doch was hat es zur Folge? Die Nachfrage steigt. Sie übersteigt das Angebot. Folge ist eine künstliche Verknappung des Marktes. Solcherlei Verknappung führt aber zwangsläufig zum Entstehen von Alternativmärkten, sog. grauen Märkten oder Schattenmärkten. Auf diese Weise dünnt das knappe Angebot die gewachsene Gruppe der Nachfrager wieder aus.

Entstehung von grauen Märkten

Solche grauen Märkte sind im Bereich von Mietwohnungen sehr gut vorstellbar. So könnten Einbauküchen gesondert vermietet werden; dadurch fielen sie aus dem Wohnraummietvertrag und damit aus der Mietpreisbremse heraus. Separat vermietet werden kann alles, was nicht fest mit der Wohnung verbunden ist: Waschmaschinen, Lampen etc. Vermieter könnten sich auch besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertigere Bodenbeläge bei Abschluss des Mietvertrages besonders entlohnen lassen. Oder zusammen mit dem Mietvertrag auch gesonderte Dienstleistungen wie Raumpflegeverträge o.ä. anbieten, ohne deren gleichzeitigem Abschluss sie nicht zum Abschluss des Mietvertrages bereit wären. Der Fantasie sind kaum Grenzen gesetzt.

Diese Umgehung der staatlichen Regulierung führt jedoch nicht dazu, dass letztlich der Mietpreis erzielt wird, der ohne staatlichen Eingriff durch den Markt gebildet worden wäre. Meist führen die grauen Märkte zu letztlich höheren Preisen, da auf der Angebotsseite die zuvor dargestellte Verknappung herrscht. Und je knapper das Produkt, desto höher der Preis.

Die Qualität der Wohnungen sinkt

Doch nicht nur die Preise drohen zu steigen. Es besteht auch das hohe Risiko, dass die Qualität der angebotenen Wohnungen abnimmt. Sinkt die zu erwartende Rendite eines Vermieters aufgrund künstlich niedrig gehaltener Preise, wird er kaum bereit sein, in seine Immobilie zu investierten. Er wird auch nicht über den Markt zur Investition in seine Immoblie gezwungen, weil das Angebot von der Nachfrage deutlich überstiegen wird. Das heißt einfach gewendet: Bei einem Überschuss an Männern muss die Braut nicht wirklich hübsch sein. Wohnungen werden also eher unrenoviert und in technisch veraltetem Standart vermietet werden. Für den Mieter heißt das wiederum, er muss die Wohnung bei Mietbeginn ggf. aufwendig selbst aufhübschen, was freilich Geld kostet.

Wenn ein Vermieter investiert, dann ggf. im Wege der Modernisierung, um solcherart eine Mieterhöhung umsetzen zu können, die abseits von Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen liegt.

Gleichzeitig sinkt aufgrund der geringen Renditeerwartung infolge niedrig gehaltener Mieten die Bereitschaft Häuser zur Vermietung zu bauen, was das Angebot von Mietwohnungen weiter knapp hält. Auch das macht es für Vermieter weniger attraktiv, ihren aktuellen Wohnungsbestand instand zusetzen oder im Standart zu erhöhen, es sei denn sie tun das im Wege von Modernisierungen, um Mieterhöhungen möglich zu machen. Ein Teufelskreis!

Diese künstliche Verknappung befeuert letztlich die Gentrifizierung. Die entstehenden grauen Märkte verdrängen gerade in begehrten Lagen Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

Dass diese Bedenken nicht aus der Luft gegriffen sind, zeigt ein Blick in die USA. Dort gehören Mietpreisdeckelungen seit dem 2. Weltkrieg zum Mietwohnungsmarkt dazu, und zwar mit allen vorgenannten Schwierigkeiten. Es verwundert daher nicht, dass mehr und mehr Städte der USA von der Mietpreisdeckelung abgerückt sind.

Eine staatliche Deckelung von Mieten ist also keine Lösung.

(Gastbeitrag des Buchautors Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert)

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Wir empfehlen das aktuelle Buch „Eigentümerversammlung aus Verwaltersicht„.

4 Gedanken zu „Mietpreisbremse

    • Vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir bieten einige Lösungsansätze im Text, wie zum Beispiel der Abschluss von Nebenverträgen (Raumpflege). Ob dies allerdings möglich sein wird, kann man erst sagen, wenn das Gesetz tatsächlich so beschlossen wird. Im Moment ist dies noch eine Grauzone über deren Legalität dann entsprechende Musterprozesse entscheiden werden. Viele Vermieter erhöhen im Moment schon mal vorsorglich die Mieten, was natürlich den Zielen der neuen Regierung genau entgegen wirkt, aber auch aus Vermietersicht absolut verständlich ist.

  1. In Frankreich wurde die Mwst fuer Mietwohnungsneubau auf 10 % gesenkt und es werden dort jaehrlich 300 000 neue Wohnungen gebaut. Das waere m.E. die Loesung.

    Allerdings kostet diese Loesung dem Staat Geld, da ist es leichter mittels MIetpreisbremse dem privaten Vermieter in die Tasche zu greifen.

    Interessante Idee, als Vermieter die EBK z.B. getrennt zu vermieten. Jedoch ist man in Hamburg verpflichtet, binnen 4 Monate nach Auszug des Vormieters neu zu vermieten – anderenfalls dorht sogar die Zwangsverwaltung. Siehe http://www.hamburg-wohnung.info

    Vor dem Immobilienkauf in Hamburg zum Zwecke der Vermietung kann ich daher nur warnen.

    Die regierende SPD hat in Hamburg ein Wohnraumschutzgesetz beschlossen, danach muss der Vermieter Leerstand einer Wohnung ab dem 1. Tag der Behörde melden, sonst bis zu 50 000€ Strafe.

    Steht Ihre Immobilie leer, so hat die Stadt das Recht, einen Zwangsverwalter – auf Ihre Kosten – einzusetzen, der für Sie den Mieter aussucht und alles andere.

    Das Grundgesetz, die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ ist für Vermieter eingeschränkt, wenn die Behörde meint, sie nutzen Ihre eigene Wohnung nicht zu Wohnzwecken. Details zu dem unglaublichen Gesetz auf hamburg-wohnung.info

    Dazu dürfen Sie jetzt auch noch den Makler selber bezahlen, bzw dessen Arbeit umsonst erledigen.

  2. Komisch, dass die SPD in Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer von 2012 bis 1.1.2014 um unglaubliche 85 % erhöht hat.

    Warum da keine „Grundsteuerbremse“?
    Warum keine „Autopreisbremse“?

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