Rechtsprechung Mietrecht 2014

9783944411071

Die relevanten Urteile der deutschen Gerichte zum Mietrecht im Jahr 2014

Der Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert bieten Vermietern, Mietern, Juristen, Anwälten, Gerichten und professionellen Immobilienverwaltungen ein übersichtliches Handwerkszeug für die tägliche Arbeit.

Erhältlich als gedruckte Taschenbuchausgabe bei Amazon für €24,50 oder als Kindle eBook für €9,49

Zum Inhalt:

Verwalter müssen ständig auf dem Laufenden bleiben, wie die Rechtsprechung zu konkreten Problemen des Mietrechts steht. Andernfalls laufen sie Gefahr, sich gegenüber Ihrem Auftraggeber, dem Eigentümer des Objekts, haftbar zu machen. Zu denken sind an so selbstverständliche Dinge wie die Aufnahme einer Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag. Wenn der Verwalter hier eine Klausel wählt, die nach der Rechtsprechung unwirksam ist, setzt er sich Haftungsrisiken aus.

Aber auch der selbstverwaltende Eigentümer tut gut daran zu wissen, was Stand der Dinge nach der mietrechtlichen Rechtsprechung ist, um gegenüber seinem Mieter, der häufig durch Interessenverbände u.ä. beraten ist, seine Rechte wahren zu können.

Auch im Jahr 2014 strahlt die Fortentwicklung des Rechts in sämtliche Themen des Mietrechts: So konkretisierte der Bundesgerichtshof das Betretungsrecht des Vermieters. In Bezug auf Betriebskostenabrechnungen äußerte er sich zur Umlage von Kosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen. An anderer Stelle formulierte der BGH grundsätzliche Bedenken gegen formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln. Er referierte aber auch über die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Aber auch unterinstanzliche Gerichte trafen beachtenswerte Entscheidungen wie etwa das LG Bonn, das dem Mieter zusprach, bereits vor Ende des Mietverhältnisses die Mietwohnung zurückgeben zu dürfen.

Mit der vorliegenden Zusammenstellung von Urteilen aus dem Jahre 2014 verschaffen Sie sich das nötige Wissen über die Rechtsprechung des vergangenen Jahres.

 

Inhaltsverzeichnis:

  • Über den Autor
  • Vorwort
  1. Inhalt, Abschluss, Form, Parteien des Mietvertrages
  • Zu Mischmietverhältnissen
  • Zur geduldeten, unentgeltlichen Nutzung eines Kellerverschlags
  • Zu den Anforderungen einer die Schriftform wahrenden Bezeichnung und Beschreibung des Mietgegenstandes.
  • Keine Willenserklärung durch Zahlung des Mietzinses durch einen Dritten
  • Anwendung des § 1568a BGB (Ehewohnung) auf die eingetragene Lebenspartnerschaft
  • Zur Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln
  • Zu den Anforderungen an die Schriftform bei einem Mieterwechsel im Wege eines „asset-deals“
  1. Mietsicherheit
  • Zur Verwertung der Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses
  • Kein Anspruch des Mieters auf insolvenzfeste Anlage der Kaution bei hohen, rechtskräftig festgestellten Mietrückständen
  1. Miete und Mieterhöhung
  • Zur Wirkung einer Mieteinmalzahlung für die gesamte Festlaufzeit auf § 1124 Abs. 2 BGB
  • Zur Vergleichbarkeit einer Wohnung mit Mansarde mit Wohnungen ohne Mansarde
  • Keine Offenlegung der Vertretung sowie namentliche Nennung des Vermieters bei Mieterhöhungsverlangung nötig
  • Der entsprechend bevollmächtigte Erwerber kann vor Eintragung ins Grundbuch im eigenen Namen Mieterhöhungsbegehrung stellen
  • Zum Begriff der Gemeinde in § 558 Abs. 2 BGB
  • Zur Zahlung von Miete und Nutzungsentgelt durch den brandverursachenden Mieter
  • Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG
  1. Gebrauch der Mietsache
  • 4.1 Mängel
  • Keine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB auf Verlängerungsoptionen
  • Zum Wandabstand von Möbeln und zur Häufigkeit zu Lüften
  • Zur Reichweite der dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) entgegenstehenden Einrede aus § 275 Abs. 2 BGB
  • Wildschweinbefall im angrenzenden Waldgebiet ist kein Mangel
  • Hohe Energiekosten per se kein Mangel
  • 4.2 sonstiges
  • Zur Versorgungssperre im Gewerberaummietverhältnis
  • Zur Aufklärungspflicht des Vermieters hinsichtlich des Heiz- und Lüftungsverhaltens nach Fenstertausch
  • Zum Betretungsrecht des Vermieters
  • Keine Fotos durch den Vermieter hinsichtlich der vermieteten Innenräume
  • Kein Anspruch auf rauchfreie Tageszeiten
  • Abstellen eines Rollators im Hausflur
  • Kein Anspruch des Mieters auf Einfriedung von Geländen über die Mietsache hinaus
  1. Untermiete
  • Anspruch des Mieters auf Gestattung der Untervermietung bei vorübergehender beruflicher Abwesenheit des Mieters
  • Zur tageweise Untervermietung an Touristen    30
  1. Betriebskosten
  • Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung bei geschätzten Heizkosten
  • Zur vertraglichen Vereinbarung der Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen des Vermieters
  • Zulässige Umlage nach Personenmonaten und kein Anlass zur Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind
  • Zur Umlage von Verwaltungskosten und Kosten des Centermanagements
  • Zur Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten
  • Keine Eichpflicht für Heizkostenverteiler
  • Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch vorbehaltslosen Ausgleich einer Betriebskostennachforderung
  • Zur Umlage von Kosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen
  • Zur Unverhältnismäßigkeit von verbrauchsabhängiger Abrechnung von Heizkosten
  • Verteilung der Heizkosten, wenn mehrere Häuser gemeinsam beheizt werden
  • Zur Beachtlichkeit von § 556 Abs. 3 S. 6 BGB hinsichtlich vertraglich nicht umlegbarer Betriebskosten
  • Zum Umfang der Hauswartkosten und zur Umlage der Kosten des Winterdienstes
  • Zur Befreiung des Mieters zur persönlichen Verpflichtung zum Winterdienst
  1. Schönheitsreparaturen
  • Zum Summierungseffekt
  • Kein Ausgleichsanspruch in Geld anstatt Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ohne tatsächliche Umbaumaßnahmen
  1. Instandhaltung und Instandsetzung
  • Grundsätzliche Bedenken gegen formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln
  • Keine formularmäßige Umlage von Instandhaltung- und Instandsetzungs(kosten) für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen
  • Wirksame Überwälzung von Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach durch Individualvereinbarung
  1. Modernisierung
  • Einbau von Rauchmeldern als Bagatellmaßnahme und zum Recht des Vermieters, trotz mieterseits eingebauter Rauchmelder eigene einzubauen
  • Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme bei Vereinbarung einer Indexmiete
  • Zu generalisierenden Aussagen, welche finanziellen Belastungen einem Mieter noch zuzumuten sind
  1. Schadensersatz, Aufwendungsersatz und Vertragsstrafen
  • Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung auch bei erstmaliger Geltendmachung
  • Zur Schadensersatzpflicht des Mieters nach unberechtigter Mängelbeseitigungsanzeige
  • Zur Schadensersatzpflicht des Mieters für Schäden durch seinen Hund
  • Aufwendungserstattung bei Entfernung eines Wespennestes durch die Feuerwehr auf Veranlassung des Mieters
  • Zur Wirksamkeit einer Vertragsstrafe ohne Obergrenze
  1. Beendigung des Mietverhältnisses
  • 11.1 Kündigung
  • Fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung bei Untervermietung an Touristen als Ferienwohnung
  • Ordentliche Kündigung wegen Geruchsbelästigung
  • Zum Zahlungsverzug bei Mietzahlung durch das Jobcenter
  • Zur fristlosen und ordentlichen Kündigung des Vermieters bei Mitschuld des Vermieters am zur Kündigung führenden Geschehen
  • Zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
  • Die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung rechtfertigt die fristlose Kündigung
  • Zur fristlosen Kündigung bei Verunreinigen des Hausflurs durch Kot und Urin, wiederholtem Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht bei Nachbarn und Beleidigungen der Nachbarn
  • Zur fristlosen Kündigung bei nächtlicher Lärmbelästigung von nur wenigen Minuten Dauer
  • Zur Kündigung eines unter Betreuung stehenden Mieters, der den Hausfrieden stört
  • Zur Kündigung wegen geöffneter Fenster im Winter
  • Wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzug, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verhindert, auch wenn dem Mieter Schäden durch die Mängelbeseitigung drohen
  • Vertragsänderung der Fälligkeit durch mehrjährige verspätete Mietzahlung nach früherer Abmahnung
  • 11.2 sonstiges
  • Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB durch „demnächst“ zugestellte Klage
  • Zur Rückgabe der Mietsache vor Fälligkeit nach § 546 BGB
  • Zur verschiedenen Anfechtungsgründen eines Mietvertrages
  • Zur Umdeutung einer unwirksamen zeitlichen Befristung eines Wohnraummietvertrages in einen zeitweisen Ausschluss zur ordentlichen Kündigung
  1. Vermieterpfandrecht
  • Das eigenständige Vermieterpfandrecht des Erwerbers tritt gleichrangig neben das der Veräußerers und stellt für seinen Umfang auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume ab
  • Zu Nutzungen aus einem Pfand (Vermieterpfandrecht), ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein
  • Erfüllung der Auskunft über gepfändete Gegenstände durch eine Auskunft von Dritten
  1. Mietverhältnisse und Insolvenz- und Zwangsverwaltungsverfahren
  • Zur Wirkung einer Mieteinmalzahlung für die gesamte Festlaufzeit auf § 1124 Abs. 2 BGB
  • Nach Freigabeerklärung durch den Treuhänder hinsichtlich einer Mietwohnung ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter zu erklären
  1. Verjährung
  • Der Anspruch auf Entfernung nach § 541 BGB durch den Mieter verjährt binnen der Regelverjährung; die Pflicht zur Duldung der Entfernung verjährt aber nicht
  • Zur Reichweite der Verjährungsfrist des § 548 BGB
  1. Prozessuales
  • Verfolgung von Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess
  • Zur Substantiierungspflicht bei Flächenangaben
  • Zur Substantiierungspflicht bei Beweisangeboten
  • Kein Rechtsschutzbedürfnis bei einer Herausgabeklage wenn Schuldner Abholung anbot
  • Streitwert bei Feststellungsklagen über künftige Forderungen bzw. über nicht geschuldete Forderungen
  • Feststellungsklage auf Schadensersatz mit sehr geringer Eintrittswahrscheinlicheit          65
  1. Zwangsvollstreckung
  • Zur Räumungsfrist, um Möbel unterzustellen
  • Zur einstweiligen Einstellung einer Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz
  1. Sonstiges
    • Zur Duldung des Mieters hinsichtlich des Betretens seiner Wohnung zwecks Anlagenwartung durch den Schornsteinfeger
    • Zur Befreiung des Mieters zur persönlichen Verpflichtung zum Winterdienst

 

 

Schreibe einen Kommentar