13 Nov

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse führt zu Verfall
Mietpreisbremse führt zu Verfall

Mietpreisbremse führt zu Verfall

Warum ein staatlicher Eingriff zu höheren Mieten führt

Im Rahmen ihrer Koalitionsgespräche haben sich Union und SPD darauf verständigt, dem teilweise immensen Anstieg von Mieten – gerade in beliebten Großstädten – entgegenzuwirken. Das angedachte Mittel heißt Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf danach die neue Miete nicht über einem festzulegenden Prozentsatz über der ortsüblichen Miete liegen.

Auf diese Weise soll dem gesellschaftlichen Problem der Gentrifizierung entgegengewirkt werden; Mieter mit geringen und normalen Einkommen sollen vor allzu gierigen Vermietern geschützt werden. Das mag ein beachtliches Ziel sein. Doch besteht Anlass zur Sorge, dass eine staatliche Preisregulierung das Gegenteil bewirkt.

Der Markt regelt Angebot und Nachfrage besser als der Staat

Staatliche Eingriffe in Preise bleiben nicht ohne Auswirkungen für das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage, nach welchen sich üblicherweise Preise ausrichten. Bestimmen staatliche Vorgaben, dass der Preis für ein Produkt wie etwa eine Mitwohnung unterhalb des Preises liegen soll, der sich durch Angebot und Nachfrage ergeben hätte, mehrt der neue, niedrigere, staatlich vorgegebene Preis die Menge derer, die sich das Produkt leisten können. Genau das ist eigentlich auch gewollt. Doch was hat es zur Folge? Die Nachfrage steigt. Sie übersteigt das Angebot. Folge ist eine künstliche Verknappung des Marktes. Solcherlei Verknappung führt aber zwangsläufig zum Entstehen von Alternativmärkten, sog. grauen Märkten oder Schattenmärkten. Auf diese Weise dünnt das knappe Angebot die gewachsene Gruppe der Nachfrager wieder aus.

Entstehung von grauen Märkten

Solche grauen Märkte sind im Bereich von Mietwohnungen sehr gut vorstellbar. So könnten Einbauküchen gesondert vermietet werden; dadurch fielen sie aus dem Wohnraummietvertrag und damit aus der Mietpreisbremse heraus. Separat vermietet werden kann alles, was nicht fest mit der Wohnung verbunden ist: Waschmaschinen, Lampen etc. Vermieter könnten sich auch besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertigere Bodenbeläge bei Abschluss des Mietvertrages besonders entlohnen lassen. Oder zusammen mit dem Mietvertrag auch gesonderte Dienstleistungen wie Raumpflegeverträge o.ä. anbieten, ohne deren gleichzeitigem Abschluss sie nicht zum Abschluss des Mietvertrages bereit wären. Der Fantasie sind kaum Grenzen gesetzt.

Diese Umgehung der staatlichen Regulierung führt jedoch nicht dazu, dass letztlich der Mietpreis erzielt wird, der ohne staatlichen Eingriff durch den Markt gebildet worden wäre. Meist führen die grauen Märkte zu letztlich höheren Preisen, da auf der Angebotsseite die zuvor dargestellte Verknappung herrscht. Und je knapper das Produkt, desto höher der Preis.

Die Qualität der Wohnungen sinkt

Doch nicht nur die Preise drohen zu steigen. Es besteht auch das hohe Risiko, dass die Qualität der angebotenen Wohnungen abnimmt. Sinkt die zu erwartende Rendite eines Vermieters aufgrund künstlich niedrig gehaltener Preise, wird er kaum bereit sein, in seine Immobilie zu investierten. Er wird auch nicht über den Markt zur Investition in seine Immoblie gezwungen, weil das Angebot von der Nachfrage deutlich überstiegen wird. Das heißt einfach gewendet: Bei einem Überschuss an Männern muss die Braut nicht wirklich hübsch sein. Wohnungen werden also eher unrenoviert und in technisch veraltetem Standart vermietet werden. Für den Mieter heißt das wiederum, er muss die Wohnung bei Mietbeginn ggf. aufwendig selbst aufhübschen, was freilich Geld kostet.

Wenn ein Vermieter investiert, dann ggf. im Wege der Modernisierung, um solcherart eine Mieterhöhung umsetzen zu können, die abseits von Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen liegt.

Gleichzeitig sinkt aufgrund der geringen Renditeerwartung infolge niedrig gehaltener Mieten die Bereitschaft Häuser zur Vermietung zu bauen, was das Angebot von Mietwohnungen weiter knapp hält. Auch das macht es für Vermieter weniger attraktiv, ihren aktuellen Wohnungsbestand instand zusetzen oder im Standart zu erhöhen, es sei denn sie tun das im Wege von Modernisierungen, um Mieterhöhungen möglich zu machen. Ein Teufelskreis!

Diese künstliche Verknappung befeuert letztlich die Gentrifizierung. Die entstehenden grauen Märkte verdrängen gerade in begehrten Lagen Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

Dass diese Bedenken nicht aus der Luft gegriffen sind, zeigt ein Blick in die USA. Dort gehören Mietpreisdeckelungen seit dem 2. Weltkrieg zum Mietwohnungsmarkt dazu, und zwar mit allen vorgenannten Schwierigkeiten. Es verwundert daher nicht, dass mehr und mehr Städte der USA von der Mietpreisdeckelung abgerückt sind.

Eine staatliche Deckelung von Mieten ist also keine Lösung.

(Gastbeitrag des Buchautors Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert)

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01 Okt

Presse: Mietpreisbremse ist populistisch und sozial unbrauchbar

„Mietpreisbremse ist populistisch und sozial unbrauchbar“, erklärt Wolfgang Steiger, Generalsekretär des Wirtschaftsrates der CDU e.V.

Berlin (ots) – Angesichts der anhaltenden Diskussionen um die Einführung einer Mietpreisbremse erklärt der Generalsekretär des Wirtschaftsrates der CDU e.V., Wolfgang Steiger: „Mietpreisbremse ist populistisch und sozial unbrauchbar“

„Dass der Wahlkampfpopulismus einer Mietpreisbremse die Marktkräfte aushebelt und eher zu einer Verschärfung der Probleme auf dem Wohnungsmarkt führen wird, sollten inzwischen auch Ideologen und eifrige Wahlkämpfer verstehen. Mit einer Mietpreisbremse zementieren wir nur die Wohnungsnot, schaffen aber keine einzige neue Wohnung.“

Der heute vorgestellte Wohnpreisspiegel 2013 vom Immobilienverband IVD schafft verdienstvoll Transparenz und sollte zum Ausgangspunkt einer neuen sachlicheren Debatte genommen werden: Demnach hatten nur 3 von 138 Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern einen mittleren Anstieg der Mietwohnungspreise von über zehn Prozent in den vergangenen drei Jahren zu verzeichnen. Beim Wert von Eigentumswohnungen sieht es kaum anders aus. Damit ist geklärt, dass der Mietpreisanstieg mitnichten ein flächendeckendes Problem in Deutschland darstellt. Allenfalls regional begrenzt und in geringem Maße finden sich einzelne Mietpreissteigerungen, denen nur mit einem bedarfsgerechten Zubau begegnet werden kann.

Ausgehend von diesen empirischen Aussagen erklärt Steiger: „Den Mietern hilft eine Mietpreisbremse nicht: Es ist absurd, die ordnungsrechtliche Keule für ein regional und zeitlich extrem begrenztes Problem herauszuholen, dessen Ursachen in mangelndem Wohnraum liegen. Da hilft nur bauen, wo es Preisspitzen im Wohnungsmarkt gibt! Das senkt die Wohnungspreise. Zugleich dürfen wir Investoren nicht mit Mietpreisdeckeln verschrecken, die investieren, energetisch sanieren und die neuen Wohnungen bauen wollen. Wir müssen sie unterstützen, statt zu hemmen.“

Jahrelang wurde der Wohnungsbau politisch gesteuert, in der sozialen Wohnraumförderung haben sich Bund und Länder auf eine Fortführung der Finanzzuweisungen von 518,2 Millionen Euro verständigt, die jährlich an die Länder ausbezahlt werden. Leider haben viele Bundesländer diese Finanzmittel zweckentfremdet eingesetzt. Gleichzeitig wird jetzt über fehlende Finanzen geklagt. Die Länder sollten die ihnen zugewiesenen Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau zweckgebunden einsetzen.

16 Sep

Bundestagswahl – die Parteien zu Immobilien Themen – Teil 1

Die Mietpreisbremse

Hamburg (ots) – Der Wahlkampf ist in der heißen Phase. Sehr unterschiedliche Koalitionen scheinen möglich. Aber wie stehen die Parteien zum Top-Thema Wohnen? Immonet hat nachgefragt.

Die Mietpreisbremse steht bei fast allen Parteien der Berliner Republik im Wahlprogramm. So will die SPD auch bei bestehenden Mietverträgen kräftig auf die Bremse treten: „Die Mieten sollen nur alle vier Jahre um maximal 15 Prozent angehoben werden dürfen“, erklärt ein Sprecher des Parteivorstands.

Die CDU/CSU will erst nach der Wahl die Länder ermächtigen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen Mieterhöhungen zu beschränken, auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Deckelung soll nicht bei der Neubauvermietung gelten, „denn das würde die Wohnungsmarktlage weiter verschärfen“, heißt es aus dem Wahlkampfbüro.

Die Grünen wollen „in Gebieten mit nachgewiesenem Wohnraummangel“ eine Begrenzung von Wiedervermietungsmieten bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – und deren regelmäßige Erhöhung einschränken.

Die Linke geht noch weiter: Bei Neuverträgen soll der Mietpreis nur in Höhe der Inflation steigen dürfen – also um rund zwei Prozent. Im Interview mit der Münchner Abendzeitung forderte Linke-Chefin Katja Kipping sogar eine Vollbremsung: „Wenn jemand eine Wohnung ohne Sanierung neu vermietet, dann darf die Kaltmiete nicht steigen. Wir wollen, dass das per Gesetz ausgeschlossen wird.“ Die Kommunen sollen zudem Höchstmieten festlegen dürfen, auf Grundlage der Mietspiegel.

Die FDP findet gesetzliche Eingriffe kontraproduktiv: „Mietpreisbremsen sind Öl ins Feuer“, sagt Parteisprecher Peter Blechschmidt. „Denn je geringer die Einnahmen aus Mieten sind, desto länger dauert es, bis ein Vermieter seine Investition wieder erwirtschaftet hat und desto geringer ist der Anreiz, in neuen Wohnraum zu investieren.“ Für die Wohnungswirtschaft müssten günstige Rahmenbedingungen geschaffen werden, um mehr private Investitionen in Mietwohnungen zu fördern. „Wenn das Angebot steigt, stabilisieren sich auch die Preise.“

 

Hier geht es zu Teil 2 – Makler-Courtage