01 Jul

Verbraucherrat: Baurecht Gewährleistung und Gewährleistungsmängel

Berlin (ots) – Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.

Das Problem: keine vertragsgerechte Bauleistung

Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.

Worauf kommt es an?

Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet

Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine – auch schriftliche – Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme

An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.

Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen

Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung – in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.

Wichtig: Ansprüche geltend machen

Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.

Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren

Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein. BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern – beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.

Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.

www.bsb-ev.de

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24 Jun

Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung

Hamburg (ots) – Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.

Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde? Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten, sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind.

Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

Originalmeldung:   http://www.immonet.de/service/wohnung-hund.html

17 Jun

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Foto: obs/Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)

Endlich wieder draußen

Berlin (ots) – Wenn die Tage länger werden und die Temperaturen steigen, dann ist das für fast alle Menschen ein Grund zur Freude. Man kann sich wieder mehr draußen aufhalten und sogar die anstrengende Gartenarbeit gehört zu den großen Hobbys der Deutschen. Doch wenn es die Menschen ins Freie drängt, dann steigt unvermeidlich auch die Zahl der Auseinandersetzungen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in seiner Extra-Ausgabe mit der Rechtsprechung zum Thema Garten. Die Spanne der Fälle reicht vom giftigen, geschützten Baum, der eine Gefahr für Kinder darstellte, bis zu einem Betonbrocken, der seltsamerweise vom Garten auf die Straße gelangte und dort einen Verkehrsunfall verursachte.

Die laufenden Pflegekosten für einen Garten darf der Eigentümer einer Wohnanlage auf die Mieter umlegen. In der Regel werden dafür Fachbetriebe engagiert. Doch was geschieht eigentlich, wenn der Eigentümer die Arbeiten – zum Beispiel das Rasenmähen – von eigenem, ohnehin bei ihm auf der Gehaltsliste stehenden Personal verrichten lässt? Auch dann dürfen diese fiktiven Kosten anteilsmäßig geltend gemacht werden, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/12). Allerdings ist es nötig, dass der Eigentümer Art und Umfang der erledigten Arbeiten sowie den dafür nötigen Zeitaufwand ganz genau dokumentiert. Auch muss belegt werden, was ein außen stehendesUnternehmen dafür verlangt hätte.

Die Bewohner einer Seniorenresidenz erfreuten sich an einem drei Meter hohen Glockenspiel, das im Garten der Anlage aufgestellt war und bekannte Melodien von sich gab. Den Nachbarn gefiel das nicht, sie fühlten sich dadurch gestört. Die Betreiber des Glockenspiels wiesen darauf hin, dass es ja nur ein Mal am Tag läute. Man sei auch bereit, an Sonn- und Feiertagen darauf zu verzichten. Aber das Verwaltungsgericht Minden (Aktenzeichen 9 K 108/06) unterband diese Musikeinlagen auf Wunsch der Nachbarn vollständig. Solch eine Attraktion passe nicht in ein allgemeines Wohngebiet und sei zum Beispiel auch nicht mit dem sozialadäquaten Läuten von Kirchenglocken zu vergleichen.

Manchmal prallen unterschiedliche Rechte ziemlich hart aufeinander. Das musste eine Familie in Aachen erleben. In ihrem Garten befand sich eine nach der Baumschutzverordnung geschützte Eibe. Deren giftige Beeren und Nadeln hätten für die beiden Kleinkinder des Ehepaares eine Gefahr darstellen können, weswegen eine Genehmigung zum Fällen der Eibe beantragt wurde. Die Stadt wies darauf hin, man könne stattdessen auch eine Absperrung oder ein Netz um den Baum errichten. Doch das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 8 A 90/08) räumte dem Schutz der Kinder einen deutlichen Vorrang ein und erteilte eine Ausnahmegenehmigung, den Baum zu entfernen.

Ebenfalls eine Gefahr, wenn auch ganz anderer Art, stellte ein Berner Sennenhund dar, den Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft im gemeinsam genutzten Garten herumlaufen ließen. Das störte die Nachbarn erheblich, denn sie fürchteten um das Wohlergehen ihrer Kleinkinder, die sich zum Spielen ebenfalls in diesem Garten aufhielten. Die Hundebesitzer verwiesen darauf, ihr Tier sei bisher nicht als bissig aufgefallen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 22/08) verwies den Berner Sennenhund trotzdem des Gartens. Schon aus der puren Größe des Tieres folge, dass es sich dort nicht unangeleint und ohne Aufsicht aufhalten dürfe. Es könne immer zu Situationen kommen, „in denen der Jagdinstinkt eines noch so (kinder)lieben und gut ausgebildeten Hundes erwacht“.

Die Käufer eines Grundstücks machten nach Abschluss des Geschäfts Schadenersatz geltend. Sie waren der Meinung, das Gelände sei aus zahlreichen Gründen nicht gärtnerisch nutzbar zu machen. Müll und Schrott sowie Reste von Hausfundamenten stünden dem entgegen. Es sei ein erheblicher Aufwand nötig, um daraus einen Landschaftsgarten zu machen. Nach gründlicher Beweisaufnahme kam das Landgericht Bielefeld (Aktenzeichen 6 O 50/09) zu einer anderen Überzeugung. Das Grundstück weise „die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit“ auf. Der Verkäufer sei nicht verpflichtet, dem Käufer eine bereits gärtnerisch erschlossene Fläche zur Verfügung zu stellen.

Die Eigentümer von Grundstücken an einer Stichstraße sorgten sich, weil ihre Gemeinde entlang dieser Straße 14 Parkplätze errichten wollte. Das sollte unter anderem ein Service für ein naheliegendes Schulzentrum mit Vereinsnutzung sein. In einem allgemeinen Wohngebiet sei so etwas nicht passend, argumentierten die Anwohner. Sie fürchteten erhebliche Verkehrsstörungen. Das Verwaltungsgericht Sigmaringen (Aktenzeichen 6 K 1825/10) erkannte diese Argumente nicht an. Der zulässige Störungsgrad in der Stichstraße werde voraussichtlich nicht überschritten, öffentliche Parkplätze seien hier zulässig. Ob die Interessen der Allgemeinheit verletzt würden, das müsse zunächst einmal die zuständige Verwaltung entscheiden.

Die Besitzer von Doppelhaushälften waren in Streit geraten, weil der eine von beiden auf seinem Grundstück einen grenznahen Anbau plante. Nach der Landesbauordnung wäre das grundsätzlich zulässig gewesen. Trotzdem schritt das Verwaltungsgericht Freiburg (Aktenzeichen 4 K 2241/11) auf Antrag des Nachbarn dagegen ein, denn der Anbau verstoße – unabhängig von anderen infrage kommenden Rechtsbestimmungen – gegen das Rücksichtnahmegebot. Der Doppelhauscharakter der Anlage werde erheblich verletzt und sowohl die Belichtung als auch die Belüftung des Nachbargrundstücks empfindlich gestört.

Aus der Umfriedung eines Grundstücks hatte sich ein größerer Betonbrocken gelöst. Er lag deswegen lose im Vorgarten herum – doch nicht lange. In der Nacht schleppten ihn Unbekannte auf die Straße, wo er einen Autounfall verursachte. Anschließend stellte sich die juristische Frage, ob der Grundstücksbesitzer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Das Amtsgericht Limburg (Aktenzeichen 4 C 2124/05) entschied: nein. Der Betroffene könne nicht für das völlig unerwartete Handeln Dritter verantwortlich gemacht werden. „Eine jeglichen Schadensfall ausschließende Verkehrssicherungspflicht ist schließlich nicht erreichbar“, hieß es im Urteil.