01 Jul

Verbraucherrat: Baurecht Gewährleistung und Gewährleistungsmängel

Berlin (ots) – Das Traumhaus ist fertig! Doch die Baufirma hat nicht das gebaut, was vertraglich vereinbart war. Oder, fast schlimmer noch, sie hat gebaut, was für den bezweckten Gebrauch untauglich ist. Bauherren oder Erwerber müssen das nicht hinnehmen. Sie haben rechtliche Ansprüche auf ein mangelfreies Bauwerk.

Das Problem: keine vertragsgerechte Bauleistung

Täglich kommt es auf Baustellen vor, dass Unternehmer oder Hersteller auf Basis eines Bau- oder Bauträgervertrages eine Leistung erbracht haben, die von der vertraglichen Vereinbarung abweicht oder für den bezweckten Gebrauch nicht taugt. Auf Grundlage der im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Vorschriften über mangelhafte Werke verankerten Gewährleistung haftet der Unternehmer für eine mangelhafte Sache, unabhängig von einem Verschulden. Er muss für den vereinbarten funktionstauglichen Zustand sorgen und die Abweichung vom vertraglich Geschuldeten beseitigen. Allerdings müssen Bauherren auch bei Vertragsabschluss darauf achten, dass rechtliche Grundlagen in den Vertrag einfließen und sich Unternehmen ihrer Verpflichtung nicht entziehen können.

Worauf kommt es an?

Bereits bei Abschluss eines Bauvertrages ist darauf zu dringen, dass in den Regelungen kein Haftungsausschluss für Mängel auftaucht. Auch die Länge der gesetzlichen Gewährleistungszeit von fünf Jahren für Bauwerke ist zu vereinbaren. Ebenso der Beginn dieser Gewährleistungszeit, der an die Abnahme geknüpft ist. Üblich, aber nicht selbstverständlich, ist die Vereinbarung einer Sicherheit für den Zeitraum der Gewährleistung, die sogenannte Gewährleistungssicherheit.

Darauf ist zu achten: Abnahme entscheidet

Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme. Wenn das Haus oder die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist, ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet. Gegenüber dem Unternehmer hat er eine – auch schriftliche – Erklärung abzugeben, dass die Ausführung dem Vertrag und seinen Vorstellungen entspricht. Sind Mängel oder fehlende Arbeiten erkennbar, sollten diese dokumentiert und Rechte vorbehalten werden. Wegen unwesentlicher Mängel allerdings darf die Abnahme nicht verweigert werden. Sollte sich die Ausführung durch schuldhaftes Verhalten des Unternehmers verzögert haben, muss eine Vertragsstrafe bei Abnahme vorbehalten werden. Ist das Objekt im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei, kann die Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten wie durch Bezug des Hauses erfolgen.

Achtung: Gefahrübergang beginnt mit Abnahme

An die Abnahme knüpft das Gesetz den Beginn der Gewährleistungsfrist und den Gefahrübergang. Das heißt, die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch für den Vergütungsanspruch des Unternehmers und die Fälligkeit des Werklohns ist dieser Termin wesentlich. Zur Absicherung empfiehlt sich eine Begehung, Prüfung und Feststellung mit dem Vertragspartner. Das Ergebnis sollte schriftlich festgehalten werden.

Fehler vermeiden: Gewährleistungsmängel nachbessern lassen

Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten und erkannt werden, nennt man Gewährleistungsmängel. So können Risse in Wänden entstehen oder Fliesen sich lockern. Das muss dokumentiert werden. Denn aufgrund des Gefahrübergangs bei der Abnahme muss jetzt der Bauherr einen Mangel beweisen. Das heißt, er muss das Symptom – die Erscheinung – in einer schriftlichen Mängelanzeige genau beschreiben und den Unternehmer mit einer angemessenen Frist zur Nachbesserung auffordern. Als angemessen gilt ein Zeitraum, in dem die Maßnahme objektiv ausgeführt werden kann.

Wichtig: Ansprüche geltend machen

Werden Mängel zu einem Zeitpunkt festgestellt, in dem die Vergütung noch nicht vollständig bezahlt wurde, darf der Bauherr das Doppelte des geschätzten Mängelbeseitigungsaufwands einbehalten und als Druckmittel einsetzen. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, bestreitet er seine Verantwortung oder das Vorhandensein von Mängeln, kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst veranlassen und die Kosten als Vorschuss oder Aufwendungsersatz geltend machen. Ist eine Beseitigung unmöglich oder nicht zumutbar, besteht ein Anspruch auf Minderung der Vergütung und Schadensersatz. Werden Mängel nach vollständiger Bezahlung festgestellt, ist der Unternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine generelle Überprüfung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist ist geboten.

Empfehlenswert: Gewährleistungsbürgschaft vereinbaren

Zu empfehlen ist, eine Gewährleistungssicherheit in Höhe von fünf Prozent des Gesamtpreises für den Zeitraum der Gewährleistung von fünf Jahren zu vereinbaren. Der Bauherr als Auftraggeber ist dann für Forderungen abgesichert, die aus Mängeln resultieren. Bei einer Insolvenz des Unternehmens kann das von großer Bedeutung sein. BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Gabriele Hein-Röder, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, München: Um Mängel aufzuspüren und zu dokumentieren, sollten sich Bauherren fachkundiger Unterstützung versichern – beispielsweise der regionalen Bauherrenberater des BSB.

Gegebenenfalls muss anwaltliche Beratung eingeholt werden. Das ist über das Netz der BSB-Vertrauensanwälte möglich. Ein wirtschaftlicher Schaden, der durch die anwaltliche Vertretung und sachkundige technische Feststellung von Mängeln entsteht, ist in der Regel vom Unternehmer zu ersetzen.

www.bsb-ev.de

Zum Thema Wohnungsübergabe empfehlen wir auch den kleinen Ratgeber zum Theme Rückgabe der Wohnung, erschienen bei Smiling Cat Publishing.

29 Apr

Rückgabe der Mietwohnung

rueckgabeWas meint der Begriff „Rückgabe der Mietsache“?

Gesetzliche Grundlage: § 546 BGB

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Die Rückgabe kann auf zwei Wegen erfolgen: Der Altmieter gibt sie an den Vermieter heraus oder der Altmieter übergibt sie direkt dem Neumieter im Einverständnis des Vermie-ters. Der letzte Fall kommt selten vor und ist auch nicht ratsam, da der Vermieter keine Kontrolle über den Zustand der Wohnung bei Übergabe hat. Dieser Fall wird daher nicht weiter beachtet.

Die Rückgabe bedeutet in der Praxis regelmäßig, dass der Vermieter allein die tatsächliche Gewalt über die Wohnung erhält. Das ist der Fall, wenn er sämtliche Schlüssel erhält, die der Mieter innehatte. Behält der Mieter auch nur einen einzigen von mehreren Schlüsseln, ist das meist keine Übergabe. Nur wenn der Mieter bspw. einen Schlüssel behält, weil der Vermieter ihm diesen willentlich belässt – etwa um noch (restliche) Schönheitsreparaturen auszuführen – mag trotz Einbehalts eines Schlüssels seitens des Mieter von einer Übergabe gesprochen werden.
Die Rückgabe hat aber auch eine Willenskomponente. Dem Vermieter muss möglich werden (jedoch nicht notwendig im Beisein des Mieters), sich ein umfassendes Bild vom Zu-stand der Wohnung (Mängel, Veränderungen etc.) zu machen. Der Mieter hingegen muss dem Vermieter unzweideutig erkennbar machen, dass er die Sachherrschaft an der Wohnung vollständig aufgeben möchte. Das macht er z.B. nicht, wenn er einfach den Besitz an der Wohnung aufgibt und die Schlüssel dort zurücklässt, ohne dass der Vermieter hiervon weiß oder wenn er Schlüssel an den Vermieter sendet mit dem Hinweis, sie nur zum Ermöglichen von Wohnungsbesichtigungen überlassen zu haben.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

BGH, Urt. v. 19. Nov. 2003 – XII ZR 68/00
Die „Rückgabe“ der Miet-/Pachtsache im Sinne von
§ 558 Abs. 2 BGB a.F./ § 548 Abs. 1 BGB n.F. setzt grundsätzlich einen vollständigen Besitzverlust des Mie- ters/Pächters sowie die Kenntnis des Vermieters/Verpächters hiervon voraus.

BGH, Urt. v. 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90
Die Rückgabe der Mietsache, an die BGB § 558 Abs. 2 den Beginn der kurzen Verjährungsfrist anknüpft, setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Checkliste Übergabe:

Sämtliche Schlüssel vom Mieter an den Vermieter, wobei der Mieter für den Vermieter erkennbar
unzweideutig die Wohnung endgültig aufgeben möchte und der Vermieter die Möglichkeit erhält, den Zustand der Wohnung zu prüfen.

29 Apr

Teilräumung einer Wohnung

Was ist bei einer Teilräumung einer Wohnung zu beachten

Was ist bei einer Teilräumung einer Wohnung zu beachtenWas ist, wenn der Mieter nur teilweise geräumt hat?

In solchen Fällen liegt nicht immer eine Rückgabe der Wohnung vor. Die Gerichte machen das Vorliegen einer Rückgabe davon abhängig, welcher Aufwand bzw. welche Kosten dem Vermieter für die endgültige Räumung entstehen.

In der Praxis empfiehlt sich für den Vermieter die Teilräumung als Rückgabe zu behandeln, um nicht andernfalls im Hinblick auf die durch den Rückerhalt in Gang gesetzte kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB Nachteile zu erleiden. Denn der Vermieter kann nicht absehen, ob ein möglicherweise später mit der Sache betrautes Gericht eine Rückgabe bejaht oder verneint.

Wesentliche Rechtsprechung hierzu:

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12. Okt. 2004 – 24 U 147/04
Der Mieter erfüllt seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache auch dann, wenn er einzelne Sachen zurücklässt, an denen er offensichtlich nicht mehr inte-ressiert ist, sofern sie nur geringen Raum einnehmen und ihre Beseitigung einen nur unerheblichen Aufwand erfordert. Dies ist nicht der Fall, wenn er mehrere
Maschinen und Kraftfahrzeuge sowie einen Tresor von 600 kg Gewicht zurücklässt.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Okt. 2004 – 10 U 21/04
Ob das Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen lediglich eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung oder eine unvollständige Räumung darstellt, hängt entscheidend von Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände und ggf. dem Kostenaufwand für ihre Beseitigung ab.

KG, Urt. v. 21. Okt. 2002 – 8 U 252/01
Ein Grundstücksmieter kommt seiner Rückgabepflicht nicht nach, wenn er Sachen in nicht nur unerheblichem Umfang auf dem Grundstück zurücklässt (hier: Streifenfundament und Betonflächen auf ca. 10% des Mietgrundstücks). 

Checkliste Teilräumung:

Eine Teilräumung der Wohnung ist keine Rückgabe, wenn der Mieter Sachen in nicht nur unerheblichem Umfang auf dem Grundstück zurücklässt, was schon der Fall sein kann, wenn 10% der Wohnung noch belegt sind.
In der Praxis empfiehlt sich dennoch die Teilräumung als Rückgabe zu behandeln, um nicht wegen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB Nachteile zu erleiden.

22 Apr

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die rechtliche Bedeutung der Abnahmebegehung

Die Abnahmebegehung:

Gerade im Hinblick auf eine mögliche Streitvorbereitung lohnt es, sich der rechtlichen Bedeutung der Abnahmebegehung bewusst zu sein.

Im Wege der Abnahmebegehung können Beweismittel geschaffen werden, die später in einem Rechtsstreit dazu dienen, die eigene Situation zu untermauern.

Als Beweismittel kommen Zeugen in Betracht, etwa Mitarbeiter der Hausverwaltung oder Freunde und Bekannte des Mieters. Auch ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll ist ein Beweismittel, und zwar in Form einer Urkunde. Fotos sind hingegen keine Beweismittel. Sie sind nur Indizien. Als solche werden sie vom Gericht dennoch meist interessiert zur Kenntnis genommen.

Selbstverständlich kann der Zustand einer Wohnung auch ohne Abnahmebegehung, d.h. ohne Beisein der anderen Vertragspartei, aber im Beisein von Zeugen protokolliert und fotografiert werden. Sofern jedoch eine Abnahmebegehung stattfindet, eröffnen sich die genannten Möglichkeiten.