02 Jul

Heim oder Nichtheim, das sind hier die Fragen Interhyp gibt Antworten auf häufig gestellte Fragen von Erstkäufern

München (ots) – Was ist ein Beleihungsauslauf? Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Die typischen Fragen von Erstkäufern zeigen, wie unsicher viele Neulinge beim komplexen Thema Immobilienfinanzierung sind. „Immobilienkäufer sind heute etwas schlechter vorbereitet als noch vor einigen Jahren. Gründe sind der Wunsch, das Geld möglichst schnell in Betongold anzulegen und die Tatsache, dass Objekte wegen der hohen Nachfrage teilweise nur kurze Zeit verfügbar sind. Man will sich schnell entscheiden“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Hinzu kommt, dass die Mehrheit der Deutschen nur eine Immobilie im Leben kauft. Interhyp hat typische Fragen zusammengetragen, mit denen Berater im Erstkontakt konfrontiert werden – und gibt Antworten.

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Wer bisher seine monatliche Miete gut schultern und zusätzlich bereits Geld zur Seite legen konnte, hat bei einem entsprechenden Einkommen grundsätzlich gute Chancen. Für Immobilieninteressenten ist dennoch eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben unumgänglich. „Kontoauszüge helfen, sich einen Überblick zu verschaffen“, sagt Goris. Ausgehend von dem Betrag, der monatlich zur Verfügung steht, kann mit Hilfe von Budgetrechnern im Internet kalkuliert werden, wie viel Kredit sich zu den aktuellen Zinskonditionen aufnehmen lässt. Allerdings ist zu bedenken, dass beim Immobilienkauf auch Nebenkosten, etwa für Makler oder Grunderwerbsteuern anfallen.

Was ist genau mit Nebenkosten gemeint und mit welchen Finanzierungsnebenkosten muss ich rechnen?

„Viele Bauherren und Immobilienkäufer unterschätzen den Umfang der Nebenkosten“, sagt Michiel Goris. Die Nebenkosten umfassen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grunderwerbssteuer sowie Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren. Diese Kosten sollten über das Eigenkapital abgedeckt werden. „Die Nebenkosten machen häufig, je nachdem, wie und wo die Immobilie erworben wird, in der Regel mindestens 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen beim Immobilienerwerb von Anfang an berücksichtigt werden. Wie hoch die Nebenkosten sind, muss bei jeder Immobilie neu kalkuliert werden“, sagt Goris. Nicht zu vergessen sind zudem die laufenden Nebenkosten, die sich aus dem späteren Immobilienbesitz ergeben.

Was bedeutet Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht den kompletten Kaufpreis und die Nebenkosten mit Fremdmitteln bestreiten, also mit einem Kredit finanzieren. Als Eigenkapital wird der Anteil bezeichnet, mit dem man selbst einen Teil der Wohnung oder eines Hauses kaufen kann. Empfehlenswert ist meist, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Denn: Wer viel Eigenmittel hat, braucht weniger Fremdmittel. Die Konditionen für den Immobilienkredit verbessern sich mit steigender Höhe des Eigenkapitals, da das Risiko für die finanzierende Bank sinkt. Je höher die Eigenkapitalquote, desto kürzer ist wegen der niedrigen Kreditsumme zudem die Laufzeit des Kredits und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Laut Interhyp ist es in vielen Fällen empfehlenswert, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus dem Ersparten zu finanzieren.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Laut Interhyp haben viele Kreditnehmer Probleme mit dem Begriff Beleihungsauslauf. Der Eigenkapitaleinsatz ist für Banken eine wichtige Größe, um den so genannten Beleihungsauslauf (BLA) zu berechnen, der wiederum die Höhe der Kreditzinsen bestimmt. Um den Beleihungsauslauf zu kalkulieren, ermittelt das Kreditinstitut zunächst den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert stellt den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie dar. Die Faustformel: Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Beleihungswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 90.000 Euro erforderlich. Schließlich muss der Immobilienkäufer für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten wie Notar rund 110.000 Euro bezahlen. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 100 Prozent. Die Konditionen werden in der Regel günstiger, je niedriger der Beleihungsauslauf ist. Die Grenzen für bessere Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, oft gelten aber zum Beispiel bei einem Beleihungsauslauf unter 80 oder unter 60 Prozent günstigere Zinsen.

Was bedeutet Zinsbindung?

Am häufigsten werden Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Das heißt: Der Kreditnehmer zahlt zehn Jahre lang den vereinbarten Kreditzins. Zehn Jahre lang kennt er seine feste monatliche Kreditrate und hat so Planungssicherheit. Danach muss, wenn der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt wurde, ein neuer Kredit vereinbart werden – die so genannte Anschlussfinanzierung. Die Gesamtlaufzeit des Kredites ist meist nicht identisch mit der Zinsbindungsfrist. Kredite sind mit Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren erhältlich. Welche Zinsbindung für den Kreditnehmer ratsam ist, hängt von vielen Faktoren ab – wie der Einkommenssituation, dem Sicherheitsbedürfnis oder der geplanten Haltedauer des Objektes.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die Höhe der Tilgungsrate hängt in erster Linie davon ab, wann der Käufer schuldenfrei sein möchte. In der Regel sollte man den Zeitrahmen vom Eintritt des Ruhestands abhängig machen. Weitere Faktoren sind die Höhe des Darlehens und der Zinssatz. Denn je niedriger die Kreditzinsen, desto länger dauert es paradoxerweise, bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Michiel Goris führt aus: „Beim gegenwärtig stabilen Zinstiefniveau ist es sinnvoll, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen.“

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen Finanzierungsvolumen von 7,7 Milliarden Euro in 2012 ist die Interhyp AG der größte Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern entwickelt aus dem Angebot von mehr als 300 Banken und Sparkassen die für den Kunden optimale Finanzierungstruktur. Die über 300 Interhyp-Berater sind Spezialisten für die private Baufinanzierung und erstellen anhand der individuellen Bedürfnisse jedes Kunden eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung. In bundesweit 57 Standorten sind die Interhyp-Berater persönlich erreichbar: Aachen, Aschaffenburg, Augsburg, Balingen, Bayreuth, Berlin, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Braunschweig, Bremen, Celle, Chemnitz, Crailsheim, Dortmund, Düsseldorf, Emden, Erfurt, Essen, Euskirchen, Frankfurt, Freiburg, Friedrichshafen, Gera, Gießen, Gütersloh, Gummersbach, Hamburg, Hannover, Ingolstadt, Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kempten, Kiel, Koblenz, Köln, Landshut, Leipzig, Limburg, Lüneburg, Lutherstadt Wittenberg, Magdeburg, Mannheim, Memmingen, München, Münster, Nürnberg, Oldenburg, Osnabrück, Potsdam, Saarbrücken, Schwerin, Stuttgart, Ulm, Weiden und Wiesbaden.

19 Jun

Wärmegesetz in Baden-Württemberg

Geplante Novelle benachteiligt Ölheizungsbesitzer

Hamburg (ots) – Die Landesregierung will das Erneuerbare-Wärmegesetz verschärfen. Ölbeheizte Haushalte treffen die neuen Regelungen besonders hart.

Die von der Landesregierung in Baden-Württemberg beschlossenen Eckpunkte zur Novellierung des Erneuerbare-Wärmegesetzes (EWärmeG) verschärfen die bestehenden Anforderungen an Hausbesitzer deutlich. Bislang ist ein Anteil von zehn Prozent erneuerbarer Energie bei der Wärmeerzeugung vorgeschrieben, sobald der Heizkessel eines Gebäudes ausgetauscht wird. Zukünftig soll der Pflichtanteil 15 Prozent betragen.

Das Institut für Wärme und Oeltechnik e. V. (IWO) sieht die Verschärfung des Wärmegesetzes kritisch. Für Hausbesitzer seien damit vor allem deutlich höhere Kosten bei einer Sanierung verbunden. Adrian Willig, stellvertretender Geschäftsführer des IWO, dazu: „Mit der neuen Regelung wird in Baden-Württemberg eine Sanierung der Heizungsanlage mehr als doppelt so teuer wie in den angrenzenden Ländern. Gegenüber rund 9.000 Euro für die Installation einer effizienten Öl-Brennwertheizung, müsse ein Ölheizungsbetreiber für eine ausreichend große Solaranlage weitere 10.000 Euro aufbringen, um das Wärmegesetz zu erfüllen, so Willig. Bei Umstellung auf eine Wärmpumpe oder eine Pelletheizung belaufen sich die Kosten nach Angaben des Fachverbands Sanitär Heizung Klima Baden-Württemberg sogar auf bis zu 25.000 Euro.

„Obwohl noch nicht einmal die Ziele des derzeit geltenden Gesetzes erreicht wurden, wird jetzt schon wieder an der ordnungspolitischen Schraube gedreht. Noch höhere Anforderungen werden dazu führen, dass sich noch weniger Bürger eine Sanierung leisten können. Dieser Effekt ist seit der Einführung des Wärmegesetzes im Januar 2010 zu beobachten. Faktisch werden zu viele alte und damit in der Regel ineffiziente Heizungen weiter betrieben. So erreicht man die Ziele der Energiewende sicher nicht“, sagt Adrian Willig. Statt bestimmte Technologien vorzuschreiben, solle es den Bürgern überlassen bleiben, welche Heiztechnik die beste für ihre Häuser ist.

Option Bioheizöl gestrichen

Bioheizöl soll nach dem Willen der Landesregierung in Zukunft nicht mehr als Option zur Erfüllung des geforderten Anteils erneuerbarer Energie möglich sein. Diese Einschränkung ist aus IWO-Sicht nicht zielführend: „Für Eigenheimbesitzer, die sich keine teure Sanierung leisten können, oder für den Mietwohnungsbereich, wäre gerade die Nutzung von Bioheizöl in Kombination mit der neu vorgesehenen Erfüllungsoption „Sanierungs-fahrplan“ eine kostengünstige Lösung, um die Auflagen zu erfüllen“, so Willig.

 

17 Jun

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Die Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Thema Garten

Foto: obs/Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)

Endlich wieder draußen

Berlin (ots) – Wenn die Tage länger werden und die Temperaturen steigen, dann ist das für fast alle Menschen ein Grund zur Freude. Man kann sich wieder mehr draußen aufhalten und sogar die anstrengende Gartenarbeit gehört zu den großen Hobbys der Deutschen. Doch wenn es die Menschen ins Freie drängt, dann steigt unvermeidlich auch die Zahl der Auseinandersetzungen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in seiner Extra-Ausgabe mit der Rechtsprechung zum Thema Garten. Die Spanne der Fälle reicht vom giftigen, geschützten Baum, der eine Gefahr für Kinder darstellte, bis zu einem Betonbrocken, der seltsamerweise vom Garten auf die Straße gelangte und dort einen Verkehrsunfall verursachte.

Die laufenden Pflegekosten für einen Garten darf der Eigentümer einer Wohnanlage auf die Mieter umlegen. In der Regel werden dafür Fachbetriebe engagiert. Doch was geschieht eigentlich, wenn der Eigentümer die Arbeiten – zum Beispiel das Rasenmähen – von eigenem, ohnehin bei ihm auf der Gehaltsliste stehenden Personal verrichten lässt? Auch dann dürfen diese fiktiven Kosten anteilsmäßig geltend gemacht werden, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 41/12). Allerdings ist es nötig, dass der Eigentümer Art und Umfang der erledigten Arbeiten sowie den dafür nötigen Zeitaufwand ganz genau dokumentiert. Auch muss belegt werden, was ein außen stehendesUnternehmen dafür verlangt hätte.

Die Bewohner einer Seniorenresidenz erfreuten sich an einem drei Meter hohen Glockenspiel, das im Garten der Anlage aufgestellt war und bekannte Melodien von sich gab. Den Nachbarn gefiel das nicht, sie fühlten sich dadurch gestört. Die Betreiber des Glockenspiels wiesen darauf hin, dass es ja nur ein Mal am Tag läute. Man sei auch bereit, an Sonn- und Feiertagen darauf zu verzichten. Aber das Verwaltungsgericht Minden (Aktenzeichen 9 K 108/06) unterband diese Musikeinlagen auf Wunsch der Nachbarn vollständig. Solch eine Attraktion passe nicht in ein allgemeines Wohngebiet und sei zum Beispiel auch nicht mit dem sozialadäquaten Läuten von Kirchenglocken zu vergleichen.

Manchmal prallen unterschiedliche Rechte ziemlich hart aufeinander. Das musste eine Familie in Aachen erleben. In ihrem Garten befand sich eine nach der Baumschutzverordnung geschützte Eibe. Deren giftige Beeren und Nadeln hätten für die beiden Kleinkinder des Ehepaares eine Gefahr darstellen können, weswegen eine Genehmigung zum Fällen der Eibe beantragt wurde. Die Stadt wies darauf hin, man könne stattdessen auch eine Absperrung oder ein Netz um den Baum errichten. Doch das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Aktenzeichen 8 A 90/08) räumte dem Schutz der Kinder einen deutlichen Vorrang ein und erteilte eine Ausnahmegenehmigung, den Baum zu entfernen.

Ebenfalls eine Gefahr, wenn auch ganz anderer Art, stellte ein Berner Sennenhund dar, den Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft im gemeinsam genutzten Garten herumlaufen ließen. Das störte die Nachbarn erheblich, denn sie fürchteten um das Wohlergehen ihrer Kleinkinder, die sich zum Spielen ebenfalls in diesem Garten aufhielten. Die Hundebesitzer verwiesen darauf, ihr Tier sei bisher nicht als bissig aufgefallen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 14 Wx 22/08) verwies den Berner Sennenhund trotzdem des Gartens. Schon aus der puren Größe des Tieres folge, dass es sich dort nicht unangeleint und ohne Aufsicht aufhalten dürfe. Es könne immer zu Situationen kommen, „in denen der Jagdinstinkt eines noch so (kinder)lieben und gut ausgebildeten Hundes erwacht“.

Die Käufer eines Grundstücks machten nach Abschluss des Geschäfts Schadenersatz geltend. Sie waren der Meinung, das Gelände sei aus zahlreichen Gründen nicht gärtnerisch nutzbar zu machen. Müll und Schrott sowie Reste von Hausfundamenten stünden dem entgegen. Es sei ein erheblicher Aufwand nötig, um daraus einen Landschaftsgarten zu machen. Nach gründlicher Beweisaufnahme kam das Landgericht Bielefeld (Aktenzeichen 6 O 50/09) zu einer anderen Überzeugung. Das Grundstück weise „die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit“ auf. Der Verkäufer sei nicht verpflichtet, dem Käufer eine bereits gärtnerisch erschlossene Fläche zur Verfügung zu stellen.

Die Eigentümer von Grundstücken an einer Stichstraße sorgten sich, weil ihre Gemeinde entlang dieser Straße 14 Parkplätze errichten wollte. Das sollte unter anderem ein Service für ein naheliegendes Schulzentrum mit Vereinsnutzung sein. In einem allgemeinen Wohngebiet sei so etwas nicht passend, argumentierten die Anwohner. Sie fürchteten erhebliche Verkehrsstörungen. Das Verwaltungsgericht Sigmaringen (Aktenzeichen 6 K 1825/10) erkannte diese Argumente nicht an. Der zulässige Störungsgrad in der Stichstraße werde voraussichtlich nicht überschritten, öffentliche Parkplätze seien hier zulässig. Ob die Interessen der Allgemeinheit verletzt würden, das müsse zunächst einmal die zuständige Verwaltung entscheiden.

Die Besitzer von Doppelhaushälften waren in Streit geraten, weil der eine von beiden auf seinem Grundstück einen grenznahen Anbau plante. Nach der Landesbauordnung wäre das grundsätzlich zulässig gewesen. Trotzdem schritt das Verwaltungsgericht Freiburg (Aktenzeichen 4 K 2241/11) auf Antrag des Nachbarn dagegen ein, denn der Anbau verstoße – unabhängig von anderen infrage kommenden Rechtsbestimmungen – gegen das Rücksichtnahmegebot. Der Doppelhauscharakter der Anlage werde erheblich verletzt und sowohl die Belichtung als auch die Belüftung des Nachbargrundstücks empfindlich gestört.

Aus der Umfriedung eines Grundstücks hatte sich ein größerer Betonbrocken gelöst. Er lag deswegen lose im Vorgarten herum – doch nicht lange. In der Nacht schleppten ihn Unbekannte auf die Straße, wo er einen Autounfall verursachte. Anschließend stellte sich die juristische Frage, ob der Grundstücksbesitzer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. Das Amtsgericht Limburg (Aktenzeichen 4 C 2124/05) entschied: nein. Der Betroffene könne nicht für das völlig unerwartete Handeln Dritter verantwortlich gemacht werden. „Eine jeglichen Schadensfall ausschließende Verkehrssicherungspflicht ist schließlich nicht erreichbar“, hieß es im Urteil.